玉城地區(qū)位于玉環(huán)本島的中心位置，總用地面積為12.5 平方公里，是玉環(huán)縣傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、活動(dòng)中心。目前，玉環(huán)縣提出“ 全島新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展策略，并積極推進(jìn)漩門二期、三期等新城建設(shè)。玉城地區(qū)作為傳統(tǒng)老城，未來(lái)的發(fā)展需要借助城市更新來(lái)實(shí)現(xiàn)城市目標(biāo)、環(huán)境品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)功能、公共服務(wù)等多方面的轉(zhuǎn)型和提升，但目前卻面臨著諸多現(xiàn)實(shí)矛盾：
空間——空間負(fù)擔(dān)重，改造難度大：老舊社區(qū)、城中村空間混雜密集、違建危房林立、公共服務(wù)設(shè)施不足、舊工業(yè)區(qū)盤踞破敗等。
特色——本底被蠶食、尺度漸失控：山環(huán)水繞的生態(tài)本底逐步被盲目建設(shè)所蠶食，新的建設(shè)既“無(wú)法可依”又追求利益最大化，局部的建設(shè)強(qiáng)度突破對(duì)精致小城的整體風(fēng)貌影響較大。
操作——政府能力弱、民間意愿強(qiáng)：城中村更新訴求強(qiáng)烈，卻缺少政府法規(guī)引導(dǎo)，自主違建蔚然成風(fēng)。同時(shí)，已有的更新案例（政府或集體主導(dǎo)的）收效卻不盡如人意。
市場(chǎng)——改造沖動(dòng)大，市場(chǎng)容量?。菏茉缙诘拇蟛鸫蠼ǖ乃悸酚绊?，城中村普遍希望進(jìn)行一次性拆遷，再開(kāi)發(fā)成地產(chǎn)樓盤，以獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，但玉環(huán)的人口、市場(chǎng)容量小，無(wú)法支撐大規(guī)模的空間增量，既有的更新嘗試都留下了較大債務(wù)包袱。
