作者：修福輝  張震宇

[摘  要]：研究立足于東營現(xiàn)狀，采用比較分析法和模型建構(gòu)法相結(jié)合的方式。通過對城市發(fā)展背景、資源與地質(zhì)條件等方面研究，找尋到適合東營的密度分區(qū)價值取向，其決定了城市發(fā)展的基本形態(tài)。通過借鑒相關(guān)水城案例對城市形態(tài)和開發(fā)密度的啟示，形成適合東營密度發(fā)展的價值取向；對水城總體空間結(jié)構(gòu)與資源稟賦的分析，形成基于城市結(jié)構(gòu)的密度分區(qū)經(jīng)驗劃分；通過對密度分區(qū)模型的影響條件因子進行GIS系統(tǒng)分析，形成密度分區(qū)模型劃分；通過綜合疊加修正，形成了密度分區(qū)規(guī)劃模型，對總體城市設(shè)計在宏觀上塑造合理有序的整體城市形態(tài)起到理性的支撐及控制與引導(dǎo)。
[關(guān)鍵詞]：密度分區(qū)；價值取向；規(guī)劃模型；黃河水城

引言
      本研究特指城市開發(fā)建設(shè)的密度 分布，即開發(fā)密度。一般用于表征建設(shè)密度（或開發(fā)密度）的控制指標有容積率、建筑覆蓋率和建筑高度等。
      東營市整體上地多人少，建筑以低、多層為主，土地建設(shè)密度較低，城市形態(tài)呈現(xiàn)扁平化。存在多種類型的土地粗放利用，城市用地荒廢棄的現(xiàn)象。隨著黃河水城建設(shè)目標的提出，針對城市快速擴張和自然資源保護等方面問題，如何對城市土地資源的有效配置將成為總體城市設(shè)計研究的一個重要議題，其研究為城市整體形態(tài)和規(guī)劃決策提供必要的理性依據(jù)。
      本研究通過提出適宜東營的密度取向及管制總體思路，為密度分區(qū)管制提供概念上和方法上的指導(dǎo)框架，為總體城市設(shè)計的城市形態(tài)控制提供整體性的價值取向。在城市總體層面形成密度分區(qū)的規(guī)劃對策，作為指導(dǎo)城市詳細規(guī)劃和開發(fā)控制的依據(jù)，間接地引導(dǎo)地塊開發(fā)和控制城市形態(tài)的發(fā)展。本研究沿著解析現(xiàn)狀——規(guī)劃未來的脈絡(luò)，采取了目標導(dǎo)向和問題導(dǎo)向的作法。通過對密度分布的現(xiàn)狀分析，采取密度分區(qū)經(jīng)驗劃分和模型劃分兩種方法，最終制定未來的密度分區(qū)規(guī)劃，并形成整體性的密度控制指引。
1  現(xiàn)狀解析
1.1 城市形態(tài)特征  
      東營市城市建設(shè)框架拉開但空間布局松散，水城風貌特色不鮮明，水城公共空間有待整合。密度級差的構(gòu)成特征，整體上以低、中低開發(fā)密度為主，兩者之和占總建設(shè)用地的85%左右；中開發(fā)密度街坊占總13%；高開發(fā)密度街坊只占2%余；街坊的開發(fā)密度以容積率表示，主要分為低（0.5或以下）、中低（>0.5-1.0）、中（>1.0-1.5）、中高（>1.5）等四個等級?？傮w密度特征為西城餅狀圈層擴散，東城相對均質(zhì)化，密度發(fā)展缺乏總體層面上的控制與引導(dǎo)。

1.2  影響因素綜合分析
1.2.1 區(qū)位因素
      包括服務(wù)區(qū)位、交通區(qū)位和環(huán)境區(qū)位。服務(wù)區(qū)位是影響密度分布的關(guān)鍵因素。街坊與市/區(qū)中心的距離越近，容積率就越高。交通區(qū)位和服務(wù)區(qū)位具有相似的空間分布特征，也是影響密度分布的主要因素，與容積率之間存在正相關(guān)系。環(huán)境區(qū)位則是相對獨立，同時大面積的河湖濕地等生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)區(qū)主要位于城市外圍，其影響力明顯小于服務(wù)區(qū)位和交通區(qū)位。
1.2.2 建筑用途
      不同類型的建筑對土地利用的集約程度各不相同?？傮w上，一般越靠近中心區(qū)容積率越高，越靠近城市外圍容積率越低。
1.2.3 建造年代
      建筑的建造年代指數(shù)和容積率之間也存在正相關(guān)系，即街坊的建造年代越晚，其容積率越高。
1.2.4 地價因素
      地價因素與容積率分布具有密切聯(lián)系，但它是一種中間變量，是以服務(wù)區(qū)位和交通區(qū)位作為依據(jù)。
1.3 現(xiàn)有密度管制分析
      以城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定、控制性詳細規(guī)劃相關(guān)規(guī)范和標準為指導(dǎo)，以控制性詳細規(guī)劃為主體，修建性詳細規(guī)劃和城市設(shè)計為補充的密度控制手段。
但整體上，缺乏全市層面的宏觀控制概念，導(dǎo)致密度控制指標的制定缺乏依據(jù)；同時缺乏基于地區(qū)特征的密度控制的差異性，造成控制指標的過于死板。在城市形態(tài)上的表現(xiàn)為缺乏整體缺乏三維尺度，局部地區(qū)變化不足。

2  案例比較
2.1 水城案例選擇
      為使案例具有可借鑒性，選擇與東營發(fā)展背景類似的城市進行重點比較。這種背景包括：土地資源相對豐富，人口相對較少，產(chǎn)業(yè)相對單一（石油）、城市水系縱橫等?；谏鲜龅某鞘邪l(fā)展特點，選擇的國外典型城市有美國明尼阿波利斯、勞德代爾堡、巴爾的摩、斯德哥爾摩等，通過對水城所指、城市形態(tài)和城市密度等三方面進行對比分析，找尋出適合東營發(fā)展的城市形態(tài)。
2.2 水城案例啟示
2.2.1 水城定位
      與東營可類比的著名水城定位主要為以下幾種：湖城、湖鏈，濱海城市、水網(wǎng)城市，海港城市、內(nèi)港，島城、水網(wǎng)城市。依據(jù)東營的現(xiàn)狀資源稟賦和發(fā)展條件，其定位為水網(wǎng)城市、濕地之城。
2.2.2 水城形態(tài)
      整體上濕地湖泊、河流水網(wǎng)等水域面積占一定比例，形成網(wǎng)絡(luò)化的河湖水系布局結(jié)構(gòu)。多為組團式分散布局，公共綠地、綠色廊道和水系水道作為分割組團的結(jié)構(gòu)。注重自然生態(tài)資源的充分保護和培育，對水體環(huán)境的合理利用。
2.2.3 水城密度
      開發(fā)密度以中低密度為主，強調(diào)市區(qū)級中心等局部地區(qū)開發(fā)的集聚性。建筑高度總體上以多低層建筑為主，高層建筑在城市中心區(qū)集聚分布，形成整體平緩、局部拔高的城市整體三維空間尺度。城市多個市區(qū)級核心區(qū)域，結(jié)合部分高層建筑創(chuàng)造富有動感的天際線。

3  密度取向
3.1 密度價值取向
      通常，一個城市密度管制的產(chǎn)生離不開城市發(fā)展的背景，與城市土地、地質(zhì)條件、環(huán)境資源、人口增長、產(chǎn)業(yè)類型和城市化進程等城市自身情況息息相關(guān)，通常都有明確的價值取向，這種取向決定了城市發(fā)展的基本形態(tài)。
3.1.1 現(xiàn)實條件決定相適應(yīng)的價值取向
      土地資源豐富與“人少地多” 現(xiàn)實條件與各個片區(qū)人口的分散化的現(xiàn)狀特點。河湖濕地總量較大及石油用地與建設(shè)用地交織，對城市土地價值的集中、高效發(fā)揮形成一定的制約。承載力較低的地質(zhì)條件和相對脆弱的生態(tài)環(huán)境，成為東營城市高密度發(fā)展的一大障礙。
3.1.2 水城目標要求相適應(yīng)的價值取向
      “黃河水城”的城市建設(shè)理想，首要前提即是對水環(huán)境和濕地生態(tài)資源的充分尊重和保護培育。第二，為避免高層建筑混亂分布，整體上中低密度發(fā)展，而局部地區(qū)密度適度提高，以形成整體平緩、局部拔高的城市空間形象。
3.1.3 適合東營密度發(fā)展的價值取向
      通過水城案例的分析，與東營具有相似背景的城市，往往會選擇中低密度、中低密度的發(fā)展模式，同時為了維持一定的土地經(jīng)濟效益及城市的集聚性，通過密度分區(qū)管制來引導(dǎo)和規(guī)范相對較高密度的發(fā)展地區(qū)，針對不同地區(qū)的具體情況進行差異化管理。所以，依據(jù)東營市的現(xiàn)實條件及黃河水城的目標打造，借鑒其他水城案例的相關(guān)啟示，形成適合東營密度發(fā)展的價值取向：采用整體多低層+局部高層、中低密度+分區(qū)管理的密度發(fā)展模式。
3.2 密度管制總體思路
      在整體多低層+局部高層、中低密度+分區(qū)管理的密度價值取向基礎(chǔ)上，形成東營市密度發(fā)展的總體思路。即城市建設(shè)在對自然生態(tài)資源的充分保護和培育的基礎(chǔ)上，維持現(xiàn)狀低密度發(fā)展態(tài)勢，適當提高城市服務(wù)中心、主要發(fā)展軸線和節(jié)點等的開發(fā)密度，在總體上形成具有東營特色的中低密度發(fā)展的整體平緩、局部拔高的城市形態(tài)。以城市整體空間結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，建立適應(yīng)不同特色風貌區(qū)域環(huán)境特征的密度分區(qū)模型。

4  密度分區(qū)規(guī)劃
4.1 密度分區(qū)經(jīng)驗劃分
4.1.1 密度分區(qū)影響因素
      密度分區(qū)的建立需要考慮以下幾個方面的因素：城市總體空間結(jié)構(gòu)、城市地區(qū)的自然與社會環(huán)境特征、城市地區(qū)的現(xiàn)狀密度特征和發(fā)展?jié)摿?。通過對密度分區(qū)的影響因素甄選與分析，形成基于城市結(jié)構(gòu)和資源稟賦的密度分區(qū)經(jīng)驗劃分。
4.1.1.1 水城總體空間結(jié)構(gòu)
      空間結(jié)構(gòu)決定了密度分區(qū)的主要影響因素——服務(wù)區(qū)位，同時密度分區(qū)會強化空間結(jié)構(gòu)的特征和效能。通常，高混合度的各級城市中心，意味著最好的服務(wù)區(qū)位和最高的土地價值，往往也是城市中密度最高的地區(qū)。東營案例中，以黃河水城的空間結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，形成從高混合度的各級（市級、區(qū)級、組團級）服務(wù)中心——一般城區(qū)——外圍過渡區(qū)——生態(tài)保育區(qū)過渡的四個層次的城市密度分區(qū)管制的方法。
4.1.1.2 水城地區(qū)的自然與社會環(huán)境特征
      不同城市地區(qū)的自然和社會環(huán)境特征對城市地區(qū)發(fā)展的價值判斷起決定性作用。根據(jù)東營市現(xiàn)有城區(qū)條件和發(fā)展特征，將全市劃分為四個價值判斷分區(qū)——經(jīng)濟效益優(yōu)先區(qū)、效益均衡發(fā)展區(qū)、環(huán)境效益優(yōu)先區(qū)和生態(tài)保護培育區(qū)；與四類特征地區(qū)相對應(yīng)，反映密度控制的價值判斷，代表了密度分布的四個層次—最高、次高、中低和最低。
4.1.1.3 水城地區(qū)的現(xiàn)狀密度特征和發(fā)展?jié)摿?br />       東營市的現(xiàn)狀密度分布可分為兩部分，西城片區(qū)呈現(xiàn)明顯的以城市綜合性服務(wù)中心為核心向外圍輻射遞減的狀態(tài)；而東城則相對平均化分布的狀態(tài)，沒有明顯的圈層式向外擴散發(fā)展的模式。城市發(fā)展?jié)摿χ饕蓛浣ㄔO(shè)用地（城市增量用地）和舊城改造用地（城市存量用地）的潛力，這些用地的分布直接影響著未來密度調(diào)控的作用實效?；诿芏痊F(xiàn)狀特征和發(fā)展?jié)摿ε袛啵瑒澐至蠼ㄔO(shè)策略分區(qū)——舊城改造區(qū)、綜合整治區(qū)、保留提升區(qū)、新建引導(dǎo)區(qū)、生態(tài)保育區(qū)、重點建設(shè)區(qū)，為密度分區(qū)打下針對性的基礎(chǔ)。
4.1.2 密度分區(qū)遵循原則
      （1）密度分區(qū)應(yīng)與城市總體空間結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，在高混合度的城市各級（市級、區(qū)級和組團級）服務(wù)中心進行適度提高密度發(fā)展，以發(fā)揮核心地區(qū)的土地綜合效益。
      （2）密度分區(qū)應(yīng)與城市自然與社會環(huán)境特征相協(xié)調(diào)，在各類生態(tài)保護區(qū)域和生態(tài)敏感地帶實行嚴格的低密度控制，以確實保護自然生態(tài)區(qū)域。
      （3）密度分區(qū)應(yīng)充分考慮現(xiàn)狀密度分布和未來發(fā)展?jié)摿?，以保障分區(qū)的內(nèi)容得以落實。
4.1.3 密度分區(qū)初步設(shè)想
      綜合考慮以上因素，建議將全市劃分為四類特征地區(qū)和六個密度分區(qū)等級。
4.1.3.1 四類特征地區(qū)
      反映密度控制的價值判斷，代表了密度分布的四個層次—最高、次高、中低和最低，分別是：城市核心區(qū)、核心區(qū)外圍、城市外圍區(qū)和生態(tài)保育區(qū)；
4.1.3.2 六個密度分區(qū)
      密度1、2、3、4、5、6區(qū)，每個特征地區(qū)設(shè)定與之相適應(yīng)的密度分區(qū)等級:
      （1）城市核心區(qū)——主要指以市區(qū)級服務(wù)中心，為城市核心都市區(qū)，是整體發(fā)展密度最高的地區(qū)，建設(shè)密度主要為密度1、2區(qū)；
      （2）核心區(qū)外圍——主要指市區(qū)級服務(wù)中心核心范圍的外圍圈層，為主要發(fā)展的城市一般地區(qū)，是整體發(fā)展密度次高的地區(qū)，建設(shè)密度主要為3區(qū)；
      （3）城市外圍區(qū)——以城市外圍為主的城市建設(shè)區(qū)，生態(tài)環(huán)境在城市建設(shè)中優(yōu)先考慮，是整體發(fā)展密度中低的地區(qū)，建設(shè)密度主要4、5區(qū)；
      （4）生態(tài)保育區(qū)——以生態(tài)保育地區(qū)為主的地區(qū)，是整體發(fā)展密度最低的地區(qū)。建設(shè)密度主要為5、6區(qū)。
4.2 密度分區(qū)模型劃分
      參照上海、深圳等城市的密度分區(qū)控制技術(shù)手段，通過對密度分區(qū)模型的影響條件因子進行GIS系統(tǒng)分析，形成密度分區(qū)基準模型及修正模型。
4.2.1 密度分區(qū)基準模型
      基準模型影響因子，確定密度分區(qū)基準模型的主要參數(shù)包括服務(wù)條件、交通條件和環(huán)境條件，而水環(huán)境對打造水城特色的空間形態(tài)產(chǎn)業(yè)巨大影響。
4.2.1.1 基準模型：服務(wù)條件
      服務(wù)條件主要是指市級和區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心及組團中心，建立三級城市中心體系；
4.2.1.2 基準模型：交通條件
      交通區(qū)位是基于公共交通的可達性，主要由快速路交通和和城市主次干道等構(gòu)成。大運量快速交通更能帶動土地的高密度開發(fā)。
4.2.1.3 基準模型：綠地環(huán)境條件
      公共綠地對于容積率分布的影響具有特殊的距離衰減效應(yīng)，直接面臨公共綠地的土地價格往往會特別高，從而導(dǎo)致容積率也特別高。
4.2.1.4 基準模型：水環(huán)境影響
      東營 “黃河水城”的城市空間結(jié)構(gòu)中，水環(huán)境結(jié)構(gòu)對建設(shè)密度的影響同樣較大，在對規(guī)劃的幾條主要“水街”的周邊建設(shè)密度進行控制，原則上是最接近水街的密度略低，退后一定距離后密度提高。
4.2.1.5 基準模型
      參數(shù)權(quán)重：參考上海、深圳密度分區(qū)的經(jīng)驗，對 四個影響因子的相對權(quán)重進行分配為：服務(wù)區(qū)位0.4；交通區(qū)位0.4；環(huán)境區(qū)位0.1；水環(huán)境0.1。
      基準密度分區(qū)參數(shù)=基于交通條件的密度分區(qū)參數(shù)×交通區(qū)位權(quán)重+基于服務(wù)條件的密度分區(qū)參數(shù)×服務(wù)區(qū)位權(quán)重+基于公共綠地的密度分區(qū)參數(shù)×環(huán)境區(qū)位權(quán)重+基于水環(huán)境的密度分區(qū)參數(shù)×水環(huán)境區(qū)位權(quán)重。
4.2.2 密度分區(qū)修正模型
      密度分區(qū)的修正模型考慮基準模型未涉及特殊的和局部的影響因素，包括生態(tài)、安全等限制條件，因此需要對于基準模型進行各項局部修正，以使密度分區(qū)模型更為具體和細化。
4.2.1.1 修正模型：生態(tài)限制區(qū)
      針對不同的生態(tài)功能區(qū)（水源保護斑塊、涵養(yǎng)濕地斑塊、生態(tài)廊道和其他基質(zhì)斑塊等）需要采取相應(yīng)的建設(shè)和保護措施，以生態(tài)結(jié)構(gòu)分析圖為基礎(chǔ)，建立生態(tài)模型并對基準模型進行相應(yīng)的局部修正，形成修正模型。
4.2.1.2 修正模型：石油管道控制區(qū)
      對重要的石油首站、石油采掘用地、石油生產(chǎn)廊道和石油開采露天礦用地進行相應(yīng)的建設(shè)和保護措施，以中心城油田生產(chǎn)及防護用地規(guī)劃圖為基礎(chǔ)，建立石油管道控制模型對基準模型進行相應(yīng)的局部修正，形成修正模型。
通過各項修正并疊加總體規(guī)劃路網(wǎng)，最后得到以街坊（以道路紅線為街坊邊界）為單元的密度分區(qū)修正模型。
4.3 密度分區(qū)規(guī)劃模型
      通過基于城市空間結(jié)構(gòu)與資源稟賦的密度分區(qū)經(jīng)驗劃分與基于條件因子GIS分析的密度分區(qū)模型劃分，兩者進行疊加修正，形成密度分區(qū)規(guī)劃模型，對總體城市設(shè)計在宏觀上塑造合理有序的整體城市形態(tài)起到理性的支撐作用，并為塑造黃河水城的城市特色和整體景觀風貌的提供控制與引導(dǎo)。

5  密度控制指引
5.1 控制原則
      根據(jù)城市綜合地價分布、城市各級中心規(guī)劃布局，確定區(qū)位條件分級與影響范圍，密度控制從區(qū)位優(yōu)勢地區(qū)向一般地區(qū)遞減。
      根據(jù)道路和快速交通規(guī)劃布局，確定交通條件分級與影響范圍，密度控制從交通條件優(yōu)勢地區(qū)向一般地區(qū)遞減。
      根據(jù)城市綠地環(huán)境、水系分布、生態(tài)限制區(qū)和石油管道控制區(qū)等要求，確定景觀敏感程度分級與影響范圍，密度控制從高敏感區(qū)向低敏感區(qū)遞增。
5.2 控制要求
      把城市劃分為最高密度、高密度、中高密度、中密度、中低密度和低密度等6個密度分區(qū)進行控制。
      （1）密度1區(qū)——整體發(fā)展密度最高的地區(qū)，主要為市級服務(wù)中心、副中心等核心都市區(qū)，城市中心舊改區(qū)域和局部景觀條件極佳區(qū)域。
      （2）密度2區(qū)——整體發(fā)展密度高的地區(qū)，主要為市級服務(wù)中心、副中心及其緊鄰的圈層。
      （3）密度3區(qū)——整體中密密度發(fā)展的區(qū)域，主要為中心、副中心區(qū)外圍圈層的居住和綜合發(fā)展區(qū)。
      （4）密度4區(qū)——整體發(fā)展中密度的地區(qū)，為片區(qū)級中心及緊鄰密度3區(qū)的一般地區(qū)居住和綜合發(fā)展區(qū)。
      （5）密度5區(qū)——整體發(fā)展中低密度的地區(qū)，為城市一般地區(qū)居住和綜合發(fā)展區(qū)。
      （6）密度6區(qū)——整體發(fā)展低密度的地區(qū)，為成片的工業(yè)區(qū)、物流區(qū)，水體及生態(tài)保育區(qū)周邊及有較高控制要求的敏感地區(qū)。

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作者簡介：
修福輝（1983-），男，哈爾濱工業(yè)大學城市規(guī)劃專業(yè)碩士，深圳市蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計咨詢有限公司，職務(wù)規(guī)劃師
張震宇（1975-），男，西安建筑科技大學城市規(guī)劃專業(yè)碩士，深圳市蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計咨詢有限公司，職務(wù)主任規(guī)劃師，職稱中級規(guī)劃師