【摘  要】如何對(duì)大量“未合法”工業(yè)用地進(jìn)行改造，成為深圳無(wú)法回避的問(wèn)題。本文通過(guò)“未合法”工業(yè)用地基本特征和改造困境的分析，展望其模糊產(chǎn)權(quán)和土地發(fā)展權(quán)的演進(jìn)趨勢(shì)。結(jié)合深圳城市更新相關(guān)政策制度，對(duì)“未合法”工業(yè)用地改造規(guī)劃進(jìn)行新的定位，建議將其作為土地管理制度改革的試點(diǎn)、城市二次開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新模式、法定圖則動(dòng)態(tài)的實(shí)施細(xì)則。并從保證股份公司產(chǎn)權(quán)邊界完整、分類(lèi)落實(shí)土地權(quán)屬信息、空間量化改造意愿等方面，提出相關(guān)改造規(guī)劃的編制建議。

【關(guān)鍵詞】“未合法”工業(yè)用地  模糊產(chǎn)權(quán)  土地發(fā)展權(quán)  改造規(guī)劃

Facing the Transformation Plight of Not legitimate industrial land in Old Industrial Areas

：A Case Study on Shenzhen

ZHANG Jianrong  LI Xiaojuan

[Abstract] How transforming a lot of not legitimate industrial land, has become unavoidable question of Shenzhen. By analyzing the basic characteristics and transformation plight, the paper looks forward to the evolution of trends of fuzzy property rights and land development rights. With Shenzhen urban renewal policy, the paper re-locate transformation planning of not legitimate industrial land, proposing as a pilot land management system reform, as the innovation model of city Secondary development, as the implement the rules of control detailed planning. From ensuring complete property boundary of community Stock Company, classing land ownership information of land rights, quantifying renewal will on space, this paper puts forward the proposals of transformation planning.

[Key words] Not legitimate industrial land; Fuzzy property rights; Land development rights； Transformation plan

 舊工業(yè)區(qū)改造是深圳發(fā)展轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。據(jù)相關(guān)研究，“2005年底深圳市工業(yè)用地規(guī)模約為256km2，未來(lái)可能涉及更新改造規(guī)模約為226km2”1，其中大量工業(yè)廠房缺乏合法用地手續(xù)。如何對(duì) “未合法”工業(yè)用地進(jìn)行改造，成為深圳無(wú)法回避的問(wèn)題。

目前，關(guān)于深圳舊工業(yè)區(qū)改造的相關(guān)研究較少，且回避“未合法”工業(yè)用地改造的難題，造成規(guī)劃編制與實(shí)施的混沌。本文試借《深圳市城市更新辦法》、《深圳市綜合配套改革總體方案》、深圳市城市更新單元規(guī)劃制度等政策的出臺(tái)，通過(guò)模糊產(chǎn)權(quán)和土地發(fā)展權(quán)的分析，探索“未合法”工業(yè)用地改造的相關(guān)問(wèn)題。

1 “未合法”工業(yè)用地基本特征

1.1“未合法”與合法工業(yè)用地并存

舊工業(yè)區(qū)主要指不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)用地，建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)用地，內(nèi)部布局不合理、公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑質(zhì)量差的工業(yè)用地。就深圳舊工業(yè)區(qū)的土地權(quán)屬而言，可分為集體所有用地、國(guó)有用地、無(wú)宗地權(quán)屬用地、非農(nóng)建設(shè)用地等類(lèi)型。

由于集體所有的舊工業(yè)區(qū)為原村鎮(zhèn)自發(fā)建設(shè)，其內(nèi)部存在售地、租地、售廠房、租廠房等非正式的流轉(zhuǎn)行為。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未辦理正式用地手續(xù)的“未合法”工業(yè)用地，占舊工業(yè)區(qū)比例高達(dá)60%左右，主要為原集體所有。而且“未合法”工業(yè)用地往往與合法工業(yè)用地、城中村、其他城市功能用地混雜交織在一起。

1.2 “未合法”工業(yè)用地主要由股份公司實(shí)際控制

城市化轉(zhuǎn)地以后，原村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作社改組為股份公司，繼續(xù)負(fù)責(zé)集體所有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理，掌控“未合法”工業(yè)用地的收益權(quán)。并且股份公司負(fù)責(zé)定期向原村民分紅，成為維系社區(qū)運(yùn)作和管理非正式流轉(zhuǎn)工業(yè)廠房的重要實(shí)體性組織。

2“未合法”工業(yè)用地改造面臨的困境

城市更新是深圳城市突破土地空間資源瓶頸和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵舉措?！渡钲谑谐鞘懈罗k法》從環(huán)境、建筑、土地三種可改變的狀態(tài)，對(duì)合法工業(yè)用地改造給予寬松和突破性的政策環(huán)境。其改造主體可以是原權(quán)利人、市場(chǎng)主體或政府，并創(chuàng)設(shè)了城市更新單元規(guī)劃制度，由社會(huì)根據(jù)發(fā)展需求自行常態(tài)申報(bào)。但是，大量且急需改造的“未合法”工業(yè)用地，卻未能成為城市更新的對(duì)象。

2.1 難以確權(quán)，歷史問(wèn)題繼續(xù)遺留

在多項(xiàng)土地管理制度變遷的過(guò)程中，“未合法”工業(yè)用地成為深圳城市快速發(fā)展過(guò)程中的歷史遺留問(wèn)題。對(duì)于“未合法”工業(yè)用地，深圳相關(guān)查違政策設(shè)置了時(shí)間和規(guī)劃兩大確權(quán)門(mén)檻，即將在1999年3月5日、2004年10月28日、2009年6月29日不同時(shí)間區(qū)段興建的建筑物及生活配套設(shè)施，與土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃符合的情況，作為確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等的重要依據(jù)。

但是“未合法”工業(yè)用地建設(shè)年代不一、法定圖則尚未實(shí)現(xiàn)全覆蓋、土地利用規(guī)劃與計(jì)劃尚未完善，查違所需的依據(jù)缺乏可操作條件。而且在“法律不認(rèn)可，但事實(shí)認(rèn)可”的現(xiàn)實(shí)中，大量“未合法”工業(yè)用地難以在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行查違確權(quán)，將長(zhǎng)時(shí)間繼續(xù)存在。

2.2“未合法”工業(yè)用地改造寸步難行

無(wú)論以往的舊改政策還是最新出臺(tái)的《深圳市城市更新辦法》，都慣性強(qiáng)調(diào)“確權(quán)”是“未合法”工業(yè)用地改造的前提基礎(chǔ)和必要條件。由于難以確權(quán)，“未合法”工業(yè)用地不具備“法定的改造條件”，不能進(jìn)行更新改造。

2.3影響城市更新單元規(guī)劃的編制或?qū)嵤?

城市更新單元的劃定要求相對(duì)成片的區(qū)域。以舊工業(yè)區(qū)改造為主題的城市更新單元，難免包括“未合法”工業(yè)用地。如按《深圳市城市更新辦法》，由政府組織申報(bào)單位擬定的城市更新單元規(guī)劃將決定原權(quán)利人是否可改變合法工業(yè)用地的土地用途，并可能成為單元內(nèi)“未合法”工業(yè)用地日后查違確權(quán)的重要依據(jù)。

一方面，由于舊工業(yè)區(qū)改造可以產(chǎn)生巨大的地租級(jí)差經(jīng)濟(jì)效益，“未合法”工業(yè)用地權(quán)利人也會(huì)參與更新單元的利益角逐，使其資源分配和利益平衡更加復(fù)雜，更新規(guī)劃編制過(guò)程如履薄冰。另一方面，由于“未合法”工業(yè)用地不能納入更新改造，其功能、容量、強(qiáng)度等具有很大不確定性，將影響更新單元規(guī)劃編制的合理性和實(shí)施的整體性。

3展望“未合法”工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)

3.1 辯證認(rèn)識(shí)“未合法”工業(yè)用地

“未合法”工業(yè)用地具有多重制度邏輯和歷史必然性。深圳城市化轉(zhuǎn)地前，根據(jù)法律規(guī)定原村委會(huì)可以管理本村集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，在農(nóng)業(yè)收益有限的情況下，通過(guò)出租出讓土地廠房獲取收益成為最大的利益驅(qū)動(dòng)。集體土地上的工業(yè)用地，不用經(jīng)過(guò)國(guó)家征用就直接轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，手續(xù)簡(jiǎn)捷，期限有長(zhǎng)有短，降低了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本和企業(yè)的生產(chǎn)成本，也成就了深圳城市發(fā)展奇跡。

當(dāng)深圳以較低成本完成城市化轉(zhuǎn)地之后，股份公司慣性延續(xù)出租出讓土地廠房的發(fā)展模式。但隨著土地級(jí)差地租的升值效應(yīng)和空間資源的難以為繼，“未合法”工業(yè)用地問(wèn)題日益凸顯。“未合法”工業(yè)用地一定程度上是原農(nóng)村地區(qū)經(jīng)歷非農(nóng)化過(guò)程的縮影，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)組織、土地利用格局等帶有鮮明的農(nóng)村特征，本質(zhì)是土地管理制度設(shè)計(jì)的缺陷。

3.2“未合法”工業(yè)用地的模糊產(chǎn)權(quán)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，產(chǎn)權(quán)的完整程度主要由排他性和可轉(zhuǎn)讓性來(lái)衡量。首先，“未合法”工業(yè)用地?fù)碛型耆潘氖找鏅?quán)和使用權(quán)。依據(jù)2009年出臺(tái)的《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，經(jīng)普查記錄的違法建筑允許有條件臨時(shí)使用，可從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和房屋租賃，并且對(duì)違法建筑拆遷進(jìn)行補(bǔ)償和補(bǔ)貼。其次，從集體土地工業(yè)區(qū)發(fā)生售地、租地、售廠房、租廠房等流轉(zhuǎn)行為看，“未合法”工業(yè)用地具有非正式的轉(zhuǎn)讓權(quán)。顯然，“未合法”工業(yè)用地具有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)，但沒(méi)有法律產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)處于模糊狀態(tài)。產(chǎn)權(quán)模糊與制度不完善、市場(chǎng)不成熟存在一種必然的聯(lián)系，也是城市快速擴(kuò)張過(guò)程中一種相對(duì)有效的選擇。

深圳正在轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式，提升城市發(fā)展質(zhì)量，加快現(xiàn)代化國(guó)際化先進(jìn)城市建設(shè)，如何改造大量的“未合法”工業(yè)用地，將面臨兩難困境。其一，盡管政府計(jì)劃未來(lái)5年內(nèi)基本完成對(duì)歷史遺留違法建筑的處理工作，但完全清晰界定產(chǎn)權(quán)的外生交易成本和難度巨大，尤其是在體制機(jī)制不完善、政策法規(guī)不配套、歷史遺留問(wèn)題多、拆遷難度大等背景下。就象現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中難以找到完美無(wú)缺的“完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)”一樣，真正符合經(jīng)濟(jì)學(xué)家定義的完整無(wú)損的“產(chǎn)權(quán)”結(jié)構(gòu)也似乎并不多見(jiàn)2。其二，深圳推進(jìn)城市更新工作刻不容緩，如繼續(xù)保留歷史遺留的模糊產(chǎn)權(quán)，其內(nèi)生交易成本增加，不符合產(chǎn)權(quán)制度的演進(jìn)趨勢(shì)，并將嚴(yán)重影響城市發(fā)展質(zhì)量的提升。

在產(chǎn)權(quán)制度演化過(guò)程中，由于各種兩難矛盾的存在，產(chǎn)權(quán)并不是越明確越好，關(guān)鍵是法律制度應(yīng)該保證人們有自由在合約之間選擇，則有效率地界定產(chǎn)權(quán)模糊度就會(huì)通過(guò)自由的產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)而自發(fā)形成3。作為一項(xiàng)土地管理制度改革，“未合法”工業(yè)用地制度創(chuàng)新的動(dòng)因或目的包括以下四方面：（1）“未合法”工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)制度的演進(jìn)與整個(gè)社會(huì)制度結(jié)構(gòu)變革相適應(yīng)；（2）“未合法”工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)制度的安排是為了提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；（3）“未合法”工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)制度的安排要更好地保護(hù)當(dāng)事者的利益；（4）用時(shí)間和市場(chǎng)的力量消化“未合法”工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)的合法性質(zhì)轉(zhuǎn)換問(wèn)題。

3.3“未合法”工業(yè)用地改造的土地發(fā)展權(quán)

當(dāng)模糊產(chǎn)權(quán)逐步演進(jìn)時(shí)，“未合法”工業(yè)用地也將產(chǎn)生改造所帶來(lái)的土地發(fā)展權(quán)。第一，改善土地的成熟度，增加土地收益，如通過(guò)環(huán)境美化提高廠房單位面積的租金；第二，提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，通過(guò)增加建筑面積來(lái)增加土地收益；第三，改變建筑功能，通過(guò)更高建筑租金增加土地收益；第四，改變土地使用性質(zhì)，以更高的土地租金增加土地收益。

3.3.1土地增益多元化共享

對(duì)土地發(fā)展權(quán)的歸屬主要有漲價(jià)歸公、漲價(jià)歸私以及漲價(jià)共享三種爭(zhēng)論。土地發(fā)展權(quán)涉及政府、土地所有者以及土地使用人等主體對(duì)土地增值利益的分割。簡(jiǎn)單將土地發(fā)展權(quán)歸私或者歸公，難以兼顧公平與效率。土地發(fā)展權(quán)目的是促進(jìn)土地利用效率提高以及土地利益再分配的均衡化。結(jié)合深圳城鄉(xiāng)二元化演進(jìn)軌跡，建議用城市未來(lái)的利益格局吸引股份公司和原權(quán)利人參與改造，以利益共同體的方式讓多方主體在改造中享受土地發(fā)展權(quán)的增益，體現(xiàn)包容性增長(zhǎng)，推動(dòng)非農(nóng)化地區(qū)的城市化。

3.3.2由單向的嚴(yán)格管制轉(zhuǎn)化為多向的流通監(jiān)管

目前，對(duì)于土地用途實(shí)行嚴(yán)格管制的政策。改變土地使用性質(zhì)的土地發(fā)展權(quán)統(tǒng)一歸屬于國(guó)家，由國(guó)家再轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主體，為一個(gè)單向的流通過(guò)程。雖然國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀調(diào)控，但在土地發(fā)展權(quán)流通過(guò)程中，國(guó)家具有強(qiáng)大的行政權(quán)力優(yōu)勢(shì)，原業(yè)主和市場(chǎng)主體往往處于被動(dòng)地位，會(huì)抵制或拖延交易，導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)和交易成本增加。隨著規(guī)劃公共政策效能的強(qiáng)化，法定規(guī)劃完全可以替代土地用途管制的嚴(yán)格政策，起到維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀調(diào)控的作用。

由此可見(jiàn)，在舊工業(yè)區(qū)“未合法”工業(yè)用地改造中，除了公共利益需要外，政府的角色更多應(yīng)是裁判監(jiān)管，通過(guò)法定規(guī)劃對(duì)土地發(fā)展權(quán)進(jìn)行監(jiān)管，間接地進(jìn)行土地利用的宏觀調(diào)控，共同分享土地發(fā)展權(quán)的增益。正如《深圳市城市更新辦法》的合法工業(yè)用地，在符合法定規(guī)劃的前提下，土地發(fā)展權(quán)將可自行申請(qǐng)流轉(zhuǎn)向原業(yè)主，亦可通過(guò)原業(yè)主直接流轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主體，還可政府回購(gòu)儲(chǔ)備。

4 “未合法”工業(yè)用地的改造定位

4.1作為土地管理制度改革的試點(diǎn)

《深圳市綜合配套改革總體方案》是把解決本地實(shí)際問(wèn)題與攻克共性難題結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破與整體創(chuàng)新。其改革重點(diǎn)之一是土地管理制度改革，主要包括深化土地資源的市場(chǎng)化配置，建立全方位的土地資產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)土地資源有效流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置，加快包括工業(yè)樓宇在內(nèi)的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

舊工業(yè)區(qū)“未合法”工業(yè)用地的改造，不是簡(jiǎn)單的技術(shù)工作，而是對(duì)違法建筑查處、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、土地儲(chǔ)備、城市投融資、城市更新等制度的綜合創(chuàng)新。盡管“未合法”工業(yè)用地改造涉及的制度復(fù)雜紛繁，但總須有破冰之旅。若能將舊工業(yè)區(qū)“未合法”工業(yè)用地的改造作為土地管理制度改革的試點(diǎn)，不但能有效破解深圳快速城市化過(guò)程中積累的歷史遺留問(wèn)題，而且創(chuàng)新城市二次開(kāi)發(fā)的土地管理模式，為全國(guó)其他地區(qū)的綜合改革提供示范作用。

4.2結(jié)合城市發(fā)展單元規(guī)劃制度，探索城市二次開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新模式

如何對(duì)“未合法”工業(yè)用地進(jìn)行改造，目前深圳實(shí)行相對(duì)穩(wěn)妥的兩步走程序，即“先確權(quán)、再改造”。政府先對(duì)“未合法”工業(yè)用地進(jìn)行查違處理確權(quán)，再納入城市更新單元規(guī)劃制度進(jìn)行改造。雖然“先確權(quán)、再改造”的程序與現(xiàn)有政策體系平穩(wěn)銜接，但會(huì)導(dǎo)致在查違確權(quán)巨大成本的基礎(chǔ)上再次產(chǎn)生改造協(xié)商的巨大成本，其進(jìn)度和成效緩慢，難以滿足深圳城市發(fā)展、改革以及創(chuàng)新的要求。

結(jié)合深圳正在探索建立的城市發(fā)展單元規(guī)劃制度，建議對(duì)“未合法”工業(yè)用地改造試行創(chuàng)新的“一步走”程序，即改變?cè)趪?guó)有土地上進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)的慣性思維，借鑒臺(tái)灣都市更新的市地重劃和權(quán)利轉(zhuǎn)換等制度，探索城市二次開(kāi)發(fā)的新模式，通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的合法性質(zhì)轉(zhuǎn)換。

首先，允許多元主體參與改造。在承認(rèn)“未合法”工業(yè)用地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)與企業(yè)參與城市發(fā)展的積極性，改造主體可為原權(quán)利人或與市場(chǎng)企業(yè)的聯(lián)合體。為了確保試行改造可控和避免土地資產(chǎn)流失，可將改造主體限制為股份公司、或股份公司與國(guó)有企業(yè)的聯(lián)合體。

其次，內(nèi)部平衡權(quán)益分配。由改造主體（股份公司）憑借自身管理組織優(yōu)勢(shì)和（國(guó)有企業(yè)）市場(chǎng)資本力量，協(xié)商確定各相關(guān)權(quán)利人的改造前后的權(quán)益分配，避免以往城市更新的漫天要價(jià)和違法搶建。

然后，改造主體與政府采用協(xié)議開(kāi)發(fā)的方式。由改造主體依據(jù)經(jīng)濟(jì)平衡和市場(chǎng)需求自行編制改造規(guī)劃或城市發(fā)展單元規(guī)劃，與政府協(xié)議確定功能用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等內(nèi)容；政府依據(jù)城市發(fā)展要求進(jìn)行審批與監(jiān)管，保障公共利益。

最后，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的合法轉(zhuǎn)換。改造后的土地將轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，獲得合法產(chǎn)權(quán)登記。但為了避免對(duì)市場(chǎng)的過(guò)大沖擊，可對(duì)改造后的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)設(shè)置時(shí)間限制，逐步完善市場(chǎng)環(huán)境和秩序。

4.3作為法定圖則動(dòng)態(tài)的實(shí)施細(xì)則，提高法定效力

由于法定圖則編制單元面積較大，難以滿足局部片區(qū)或地塊的實(shí)際改造需求。借鑒深圳城市更新單元規(guī)劃制度中更新單元規(guī)劃與法定圖則的關(guān)系，設(shè)立以“未合法”工業(yè)用地改造為主的城市發(fā)展單元規(guī)劃，并作為法定圖則動(dòng)態(tài)的實(shí)施細(xì)則，提高其法定地位，強(qiáng)化改造的公共政策屬性。在未制定法定圖則地區(qū)，應(yīng)當(dāng)將審批后的改造規(guī)劃納入后續(xù)的法定圖則。在已制定法定圖則的地區(qū)，如審批后的改造規(guī)劃對(duì)法定圖則的強(qiáng)制性?xún)?nèi)容作出調(diào)整的，相應(yīng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入法定圖則并予以公布。

5“未合法”工業(yè)用地改造規(guī)劃編制的建議

5.1改造規(guī)劃邊界保證股份公司產(chǎn)權(quán)邊界的完整性

法定圖則的規(guī)劃邊界主要基于規(guī)劃路網(wǎng)而劃定，對(duì)社區(qū)股份公司管理邊界的完整性考慮不足，造成自上而下的規(guī)劃編制和自下而上的改造規(guī)劃不能有效銜接和順利推進(jìn)。以“未合法”工業(yè)用地改造為主的城市發(fā)展單元規(guī)劃邊界，應(yīng)完整包含社區(qū)股份公司的管理邊界，有助于調(diào)動(dòng)社區(qū)股份公司的改造積極性，轉(zhuǎn)變由政府單一主導(dǎo)推動(dòng)的局面。

5.2分類(lèi)落實(shí)土地權(quán)屬信息

合法用地權(quán)屬信息相對(duì)明確，易于收集。但“未合法”用地信息較為敏感，需要通過(guò)社區(qū)、股份公司、企業(yè)、規(guī)劃國(guó)土部門(mén)等多渠道收集地籍信息，理清各個(gè)地塊的權(quán)屬關(guān)系。改造規(guī)劃須將各類(lèi)土地權(quán)屬信息準(zhǔn)確疊加到空間圖紙上，協(xié)調(diào)各種利益。

5.3空間量化各地塊改造意愿，奠定協(xié)議開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)

改造意愿是原業(yè)主、潛在市場(chǎng)業(yè)主以及政府對(duì)地塊未來(lái)改造的傾向，包括改造方向、改造方式、改造時(shí)序以及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。改造規(guī)劃須將改造意愿空間量化至各個(gè)地塊，明確與公共利益密切相關(guān)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要求，減少改造主體與政府協(xié)議開(kāi)發(fā)的溝通成本。

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1深圳市規(guī)劃局.《深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》之城市更新專(zhuān)題.2008.

2李稻葵.轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)中的模糊產(chǎn)權(quán)理論.經(jīng)濟(jì)研究，1995（4）.

3.王振坡,王麗艷. 中國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程中農(nóng)地市場(chǎng)與產(chǎn)權(quán)關(guān)系探討.財(cái)貿(mào)研究，2006（5）.

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[作者簡(jiǎn)介]  張建榮（1977- ），男，注冊(cè)規(guī)劃師，碩士，工學(xué)與法學(xué)雙學(xué)士，深圳市蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司，主任設(shè)計(jì)師，注冊(cè)城市規(guī)劃師。

李孝娟（1979- ），女，注冊(cè)規(guī)劃師，碩士，深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心，副主任規(guī)劃師，注冊(cè)城市規(guī)劃師。

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