[摘  要]   基于商業(yè)發(fā)展、商業(yè)空間布局的一般規(guī)律，以平頂山衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)街發(fā)展規(guī)劃為例，探討如何實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的轉(zhuǎn)型提升和營(yíng)造活力、魅力的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。
[關(guān)鍵詞]   商業(yè)街區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)形象、空間布局
[Abstract] Based on the general rules of commercial development and commercial space layout, take development plan of featured commercial district in Weidong district, Pingdingshan as an Example, discusses how to achieve the transformation of the traditional commercial district and how to enhance and create a dynamic, attractive modern business district.
[Keywords] Commercial District, Commercial Activities, Business Image, Spatial Layout
一、項(xiàng)目背景
為加快發(fā)展城市中心商務(wù)功能區(qū)和特色商業(yè)區(qū)，推動(dòng)服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展，增強(qiáng)城市發(fā)展實(shí)力和輻射帶動(dòng)能力，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化、新型農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展，2012年河南省人民政府下發(fā)《河南省人民政府關(guān)于促進(jìn)中心商務(wù)功能區(qū)和特色商業(yè)區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，平頂山衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)街區(qū)發(fā)展規(guī)劃順勢(shì)而生。
衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)區(qū)建設(shè)有利于提升城市功能，增強(qiáng)城市輻射帶動(dòng)作用；有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，形成城區(qū)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極點(diǎn)；有利于服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展，增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于平頂山市商業(yè)中心，總用地面積85.96公頃。
二、發(fā)展現(xiàn)狀
衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)街區(qū)作為平頂山的核心商圈，地位突出，商氣人氣旺盛，但現(xiàn)狀發(fā)展仍存在一些亟待解決的核心問題：
（1）現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用百貨、服裝服飾、煙酒糧油、肉類調(diào)料、五金建材，業(yè)態(tài)復(fù)合多樣，但商業(yè)檔次不高。
（2）商業(yè)街區(qū)內(nèi)目前僅有兩家百貨商場(chǎng)整地塊布局，其他大部分商業(yè)以沿街一層皮布置為主，商業(yè)空間水平層次較低，商圈效應(yīng)發(fā)揮不足。
（3） 特色商業(yè)街區(qū)內(nèi)混雜低檔商業(yè)街、肉類糧油專業(yè)市場(chǎng)、百貨商店、酒店、舊村等功能，整體商業(yè)空間形象不佳，交通組織混亂。
三、任務(wù)判斷
1.商業(yè)區(qū)發(fā)展一般規(guī)律
商業(yè)區(qū)發(fā)展一般經(jīng)過(guò)以下四個(gè)階段：
形成期：商業(yè)設(shè)施在主要道路附近呈零星分布，商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)均處在較低的水平，一般以日常商業(yè)服務(wù)為主；
生長(zhǎng)期：點(diǎn)狀商業(yè)設(shè)施形成一定聚集后沿最主要道路兩側(cè)呈現(xiàn)簡(jiǎn)單的線性分布，逐步形成商業(yè)街，商業(yè)街空間尺度小，商業(yè)業(yè)態(tài)逐步豐富，商業(yè)、餐飲、百貨逐步混雜；
發(fā)展期：隨著商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，商業(yè)設(shè)施沿主要道路向縱深拓展，形成枝狀或網(wǎng)格狀結(jié)構(gòu)，生長(zhǎng)期商業(yè)業(yè)態(tài)混雜布局的形式逐漸改善，逐步形成不同功能的特色商業(yè)街和步行街；
成熟期：商業(yè)向街區(qū)內(nèi)部發(fā)展，出現(xiàn)復(fù)合功能的商業(yè)街區(qū)，購(gòu)物環(huán)境質(zhì)量和商業(yè)活力得到提升，現(xiàn)代化的商業(yè)街區(qū)形成。

以上四個(gè)發(fā)展階段中，在形成期、生長(zhǎng)期、發(fā)展期的商業(yè)空間模式均為沿街一層皮布局模式，到成熟期才發(fā)展成為商業(yè)街區(qū)布局模式。現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)店群結(jié)構(gòu)的合理性表現(xiàn)為多業(yè)態(tài)并存互補(bǔ)，為顧客提供“一次購(gòu)足”的購(gòu)物環(huán)境，并提供休閑、娛樂、餐飲等多種服務(wù)和體驗(yàn)。
2.任務(wù)判斷
根據(jù)商業(yè)區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律和衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)街區(qū)處于發(fā)展期，隨著近期大型商務(wù)中心、商業(yè)綜合體的入駐，商業(yè)向縱深方向拓展，形成商業(yè)特色街區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。
衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)街區(qū)發(fā)展目標(biāo)將是功能復(fù)合互補(bǔ)、業(yè)態(tài)多樣的現(xiàn)代綜合商業(yè)區(qū)；作為集中展示平頂山市現(xiàn)代商業(yè)形象的標(biāo)桿區(qū)域。
為此，本次規(guī)劃有兩個(gè)核心任務(wù)：
（1）如何實(shí)現(xiàn)衛(wèi)東區(qū)特色商業(yè)街轉(zhuǎn)型提升；
（2）如何營(yíng)造活力、魅力的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。
五、轉(zhuǎn)型提升策略
1.優(yōu)化業(yè)態(tài)、升級(jí)規(guī)模
改變現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模小，布局分散，經(jīng)營(yíng)方式簡(jiǎn)單粗放的特點(diǎn)，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)，重點(diǎn)發(fā)展大型零售商業(yè)、中高檔的餐飲服務(wù)、休閑娛樂服務(wù)、星級(jí)酒店、高檔辦公寫字樓等商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)，同時(shí)升級(jí)商業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，引領(lǐng)平頂山市商業(yè)集聚發(fā)展。
限制農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型批發(fā)市場(chǎng)在中心商業(yè)區(qū)的發(fā)展，現(xiàn)狀存在的結(jié)合改造逐步進(jìn)行外遷；禁止生產(chǎn)資料市場(chǎng)的入駐。

 
 
2.優(yōu)化布局、彰顯特色
功能上凸顯商業(yè)中心特征，增加商業(yè)、商務(wù)、酒店、娛樂等功能，適當(dāng)控制居住功能，結(jié)合交通、自然要素、現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布等條件，對(duì)范圍內(nèi)的大型商業(yè)區(qū)、特色街區(qū)、休閑娛樂區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)等功能區(qū)布局重新優(yōu)化。
規(guī)劃形成“一軸、兩心、四區(qū)” 的布局結(jié)構(gòu)。
一軸：指沿開源路形成片區(qū)商業(yè)主要發(fā)展軸；
兩心：指商業(yè)中心和商務(wù)中心；
四區(qū) ：包括商業(yè)核心區(qū)段、商務(wù)辦公區(qū)段、休閑娛樂區(qū)段和生活社區(qū)區(qū)段。
商業(yè)核心區(qū)段——結(jié)合現(xiàn)狀鷹城世貿(mào)廣場(chǎng)和已批的商貿(mào)中心項(xiàng)目，形成商業(yè)核心區(qū)段，與西側(cè)新華區(qū)商業(yè)中心形成規(guī)模效應(yīng)，是大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、綜合體集中布置區(qū)域；
商務(wù)辦公區(qū)段——以已批項(xiàng)目商務(wù)中心為啟動(dòng)，形成商務(wù)辦公區(qū)段，彰顯高檔寫字樓、銀行辦公、證劵投資等辦公特色；
休閑娛樂區(qū)段——結(jié)合湛河濱河公園，形成休閑娛樂區(qū)段，彰顯星級(jí)酒店、休閑娛樂、特色餐飲等功能；
生活社區(qū)區(qū)段——主要保留現(xiàn)狀的居住功能，步行街進(jìn)行改造，完善社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施，形成生活社區(qū)區(qū)段。

3.混合用地、彈性開發(fā)
在土地開發(fā)上，一是提高商業(yè)功能比例，突出商業(yè)區(qū)功能特征。規(guī)劃商業(yè)、辦公及商住混合用地由現(xiàn)狀的14.97公頃，占總用地17.41%，提升到50.68公頃，占總用地的58.96%。
二是加強(qiáng)用地混合使用，增添片區(qū)活力，保證開發(fā)彈性 。包括商業(yè)與商務(wù)辦公混合、商業(yè)與居住混合、商業(yè)商務(wù)辦公與娛樂康體設(shè)施混合等，規(guī)劃混合用地44.69公頃，占總用地的51.99%。

六、空間布局策略
1.打造街區(qū)、升華形象
以標(biāo)桿項(xiàng)目為驅(qū)動(dòng)，深化片區(qū)作為平頂山商業(yè)核心區(qū)的形象，將片區(qū)由沿街商業(yè)改造成現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，作為城市對(duì)外展示的形象窗口。
一是沿主要干道，營(yíng)造商圈氛圍。沿開源路、建設(shè)路集中布置大型商業(yè)、商務(wù)辦公設(shè)施，營(yíng)造商圈氛圍，打造商業(yè)界面，充分體現(xiàn)城市現(xiàn)代商業(yè)集聚區(qū)的形象；沿建設(shè)路形成金融辦公集聚帶，集中布置高檔寫字樓、商務(wù)酒店、總部辦公等，體現(xiàn)高檔商務(wù)辦公形象。

二是分區(qū)段，彰顯空間特色。規(guī)劃形成以大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心為核心的商業(yè)集聚區(qū)；以商務(wù)會(huì)議、銀行網(wǎng)點(diǎn)、投資證券等為核心的商務(wù)辦公集聚區(qū)；以數(shù)碼電子、家居家電、電動(dòng)車等為核心的專業(yè)專賣市場(chǎng)段；以星級(jí)酒店、餐飲、休閑娛樂為核心的休閑娛樂區(qū)段；以中高檔居住社區(qū)、多層、高層居住區(qū)為核心的生活社區(qū)段。
三是選區(qū)位，打造標(biāo)志節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃選擇在開源路和建設(shè)路交叉口布置地標(biāo)性的綜合體，布局大型多層商業(yè)購(gòu)物中心、超高層辦公、公寓，集中展示平頂山市核心商業(yè)圈的形象。

2.梳理交通、提高效率
特色商業(yè)街區(qū)是物流、人流匯集的核心地區(qū)，人車混雜、交通擁堵、停車位緊缺等是商業(yè)街區(qū)的核心交通問題。 因此，對(duì)特色商業(yè)區(qū)進(jìn)行科學(xué)合理的交通規(guī)劃與組織管理，將有利于創(chuàng)造安全、暢通、有序的道路交通環(huán)境，進(jìn)一步提高特色商業(yè)區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
一是增加支路網(wǎng)密度，加強(qiáng)交通微循環(huán)。規(guī)劃整體路網(wǎng)密度由9.0km/km２增加到13.0km/km２。考慮到作為商業(yè)街區(qū)的實(shí)際使用，路網(wǎng)間距適宜控制在100-150米左右，滿足大型商業(yè)設(shè)施的交通需求，臨主干道作為店面主入口，支路作為進(jìn)貨通道。

二是分類分時(shí)組織車流，提高道路使用效率。在交通預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，規(guī)劃通過(guò)合理的交通組織，科學(xué)合理的分時(shí)、分路、分車種、分流向使用道路，使道路交通處于相對(duì)有序、高效運(yùn)行的狀態(tài)。
三是優(yōu)先預(yù)留公交系統(tǒng)，提高公交出行分擔(dān)率。規(guī)劃建議新華路、建設(shè)路、礦工路等公交線路密集的道路設(shè)置公交專用道，在建設(shè)路勞動(dòng)路交叉口西北側(cè)設(shè)置一處公交首末站，在大型的交通吸引點(diǎn)和產(chǎn)生點(diǎn)增設(shè)公交站點(diǎn)，確保公交站點(diǎn)間距不超過(guò)500米。
3.優(yōu)化環(huán)境、創(chuàng)造活力
內(nèi)部通過(guò)增加小學(xué)、幼兒園等教育設(shè)施，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、社會(huì)公共停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，街頭公園、廣場(chǎng)用地，綠化廊道等公共開放空間，完善商業(yè)街區(qū)的配套服務(wù)，優(yōu)化商業(yè)區(qū)購(gòu)物環(huán)境。
同時(shí)，將內(nèi)部公共開放空間與商業(yè)、娛樂設(shè)施串聯(lián)起來(lái)，形成富有活力、舒適的步行空間系統(tǒng)。
步行商業(yè)街：對(duì)傳統(tǒng)步行商業(yè)街進(jìn)行改造，加強(qiáng)商業(yè)空間的縱向延伸，通過(guò)增加臨街小廣場(chǎng)、街頭綠地等，形成富有變化的步行空間，同時(shí)增加綠化、游憩休息觀賞設(shè)施等，增加步行空間的舒適性和趣味性，最終形成連續(xù)的、并具有商業(yè)活力與消費(fèi)吸引力的步行街區(qū)。
沿街步行空間：沿主要的商業(yè)界面，通過(guò)建筑的適當(dāng)退讓，形成沿街步行空間與臨街的商鋪店面便捷聯(lián)系，通過(guò)在部分路口設(shè)置路口廣場(chǎng)、街頭公園等，作為人流集散和游憩場(chǎng)所。
綠化步行空間：結(jié)合臨街的綠化帶設(shè)置步行道，連接商業(yè)步行街，豐富規(guī)劃區(qū)步行空間。
休閑街區(qū)步行空間：南側(cè)結(jié)合餐飲、娛樂設(shè)施組織步行空間，形成相對(duì)自由富有變化的空間形式，南側(cè)通過(guò)二層平臺(tái)搭建，將步行空間與濱河公園連接起來(lái)。
濱河公園步行空間：在入口處設(shè)置集散廣場(chǎng)，沿河步行空間強(qiáng)調(diào)觀水、親水功能，局部節(jié)點(diǎn)可設(shè)置觀賞休息平臺(tái)。
七、結(jié)語(yǔ)
通過(guò)對(duì)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律、商業(yè)街區(qū)的空間發(fā)展特征等分析，力求從商業(yè)業(yè)態(tài)選擇、功能布局、空間形態(tài)、道路交通組織等方面入手，打造業(yè)態(tài)多樣、功能復(fù)合、形象標(biāo)桿、人氣旺盛的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，為平頂山商業(yè)中心區(qū)提供一個(gè)現(xiàn)代高效、科學(xué)可行的改造方案，促進(jìn)平頂山商業(yè)發(fā)展，滿足居民日益升級(jí)的消費(fèi)需求。

作者簡(jiǎn)介
吳繼芳，深圳市蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司，主創(chuàng)設(shè)計(jì)師

李明聰，深圳市蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司，設(shè)計(jì)師