作者：蔣峻濤

【摘  要】：本文選擇深圳城市中心區(qū)作為研究個(gè)案，首先回顧了中心區(qū)空間形態(tài)演進(jìn)過程，將其劃分為羅湖中心區(qū)時(shí)期、蔡屋圍金融區(qū)時(shí)期、工業(yè)區(qū)余倉儲(chǔ)區(qū)轉(zhuǎn)型時(shí)期以及福田中心區(qū)時(shí)期等四個(gè)階段；進(jìn)而將推動(dòng)中心區(qū)發(fā)展的主要因素概括為有效的市場需求、彈性的空間結(jié)構(gòu)和深港通道等三個(gè)方面，最后根據(jù)城市發(fā)展的最新動(dòng)向預(yù)測(cè)其未來的發(fā)展趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】： 深圳 中心區(qū) 空間演進(jìn)

1.深圳城市中心區(qū)的歷史演變
1.1羅湖中心區(qū)時(shí)期
1.1.1寶安縣的基礎(chǔ)
1979年，國家設(shè)立深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將原寶安縣南部緊鄰香港的地區(qū)（東至大鵬灣背仔角西至南頭半島）劃為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特區(qū)管理。與此同時(shí)，寶安縣城從深圳舊城區(qū)遷至特區(qū)外南頭半島以西的新安鎮(zhèn)，原寶安縣城——深圳舊城區(qū)就成為特區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在此基礎(chǔ)上逐步發(fā)展為今天的深圳市羅湖區(qū)。
建市之初，深圳舊城區(qū)是一個(gè)典型的邊防小鎮(zhèn)，面積不足3平方公里，城區(qū)建筑物總面積僅10萬平方米，人口2.3萬人。

1.1.2香港的影響
在深圳設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，具有推動(dòng)“改革開放”與“一國兩制”的雙重戰(zhàn)略意義。事實(shí)證明，香港在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的快速發(fā)展過程中產(chǎn)生了決定性的影響，進(jìn)而促進(jìn)了全國改革開放進(jìn)程；深圳也在支持香港繁榮方面發(fā)揮了重要作用，保障了“一國兩制”的順利實(shí)施。
最初深港之間僅有三個(gè)通道：即羅湖、沙頭角和蛇口，其中以羅湖口岸最為重要，因此羅湖區(qū)自然成為特區(qū)初期的城市中心城區(qū)。尤其是緊鄰火車站的人民南路和東門地區(qū)，迅速發(fā)展成為城市的商業(yè)和商務(wù)中心，成為港人在深圳生活、消費(fèi)的主要地區(qū)。
按照初期的規(guī)劃，新的市政府選址于西側(cè)新區(qū)，并在市政府附近建設(shè)了荔枝公園、市圖書館、市青少年宮、藝術(shù)中心、博物館、體育館等公共設(shè)施，形成了城區(qū)西部新的行政文化中心。
標(biāo)志性建筑：國貿(mào)中心
1985年建成的國貿(mào)中心位于深圳羅湖區(qū)人民南路，緊鄰羅湖口岸。建筑高160米，共53層，總建筑面積10萬平方米，是當(dāng)時(shí)國內(nèi)最高的高層建筑。國貿(mào)大廈施工單位創(chuàng)造了3天建成一層樓的國內(nèi)建筑史上的新記錄，“三天一層樓”隨即成為當(dāng)時(shí)“深圳速度”的象征。

1.2蔡屋圍金融區(qū)時(shí)期
進(jìn)入90年代，以深圳證券交易所為核心的金融機(jī)構(gòu)，帶動(dòng)了深圳金融業(yè)飛速發(fā)展，使之成為城市支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)時(shí)人民南和東門的發(fā)展已逐步趨于飽和，新的城市功能只能向外圍拓展。由于深圳特區(qū)是一個(gè)帶狀城市，而羅湖位于城市東端，向東、向北的拓展均受到山地、水庫以及特區(qū)管理線的抑制，于是新增功能開始跨越廣九鐵路沿深南路向東發(fā)展，并在行政文化中心與人民南、東門之間形成了金融商務(wù)區(qū)。
標(biāo)志性建筑：地王大廈
1995年建成的地王大廈，位于羅湖商業(yè)商務(wù)中心與行政文化中心之間，緊鄰深南大道。建筑高383.95米，共81層，是金融商務(wù)區(qū)的核心建筑，也是當(dāng)時(shí)國內(nèi)最高的高層建筑，代替國貿(mào)成為深圳的新標(biāo)志。

1.3工業(yè)區(qū)與倉儲(chǔ)區(qū)轉(zhuǎn)型時(shí)期
深圳的快速發(fā)展使原有城市功能結(jié)構(gòu)不斷受到?jīng)_擊，不僅原有的商業(yè)中心開始了升級(jí)改造，而且周邊工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了功能轉(zhuǎn)型，即從工業(yè)向商業(yè)、辦公和居住轉(zhuǎn)化，華強(qiáng)北因此一躍成為深圳新的商業(yè)中心。
進(jìn)入九十年代，華強(qiáng)北所在上步工業(yè)區(qū)周邊大型居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)已日益成熟，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)需求。與此同時(shí)，深圳特區(qū)開始了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，三來一補(bǔ)企業(yè)在政策影響下向特區(qū)外大規(guī)模擴(kuò)散，但高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不可能一蹴而就，特區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)的發(fā)展陷入困境。這兩方面的作用加快了工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型步伐。上步工業(yè)區(qū)位于深圳羅湖中心區(qū)與福田新中心區(qū)之間，城市發(fā)展主軸（深南大道）南側(cè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，工業(yè)區(qū)低廉的租金和改造成本對(duì)于商業(yè)的發(fā)展極具吸引力。

1994年，深萬科旗下的萬佳百貨在華強(qiáng)北開設(shè)了大型倉儲(chǔ)式超市——萬佳百貨華強(qiáng)店，這在當(dāng)時(shí)看似不起眼的企業(yè)決策，卻滾動(dòng)了一個(gè)巨大的雪球，造就了一個(gè)商業(yè)神話。萬科百貨華強(qiáng)店不僅成為深圳零售業(yè)的象征，而且?guī)?dòng)了大批商家進(jìn)駐華強(qiáng)北，只能用‘日新月異“來形容當(dāng)時(shí)商業(yè)發(fā)展的速度。此外，由于珠江三角洲電子信息加工制造業(yè)高度發(fā)達(dá)，工業(yè)區(qū)內(nèi)許多企業(yè)在地價(jià)上升的情況下，開始逐步從制造業(yè)向批發(fā)市場拓展，在賽格、華強(qiáng)和萬商等著名電子市場的帶動(dòng)下，華強(qiáng)北逐步發(fā)展成為全國最大的電子交易市場。在商業(yè)繁榮的同時(shí)，不少小型公司也選擇華強(qiáng)北作為成長的起點(diǎn)，帶動(dòng)了商務(wù)辦公的發(fā)展。底層商業(yè)，上層辦公，已成為華強(qiáng)北廠房改造的經(jīng)典模式。
傳統(tǒng)商業(yè)、電子產(chǎn)品交易以及商務(wù)辦公的發(fā)展，迅速提升了華強(qiáng)北在深圳城市格局中的地位，是政府對(duì)福田新中心區(qū)采取控制開發(fā)策略的最大受益者。如今，華強(qiáng)北已成為可與羅湖東門、人民南相抗衡的又一個(gè)城市中心，1.13平方公里范圍內(nèi)，提供了涵蓋幾十個(gè)行業(yè)，高達(dá)12萬個(gè)就業(yè)崗位。回顧這一過程，有兩點(diǎn)值得一提：一是在轉(zhuǎn)型過程中政府只投入了極為有限的公共資源，規(guī)避了公共投資風(fēng)險(xiǎn)；二是華強(qiáng)北是目前為止全國唯一的由工業(yè)區(qū)改造而成的商業(yè)中心區(qū)。
標(biāo)志性建筑：賽格廣場
賽格廣場位于深南中路與華強(qiáng)北的交匯處，共66層，高278.6米?？偨ㄖ娣e約15.8萬m2，內(nèi)有全國最大的電子產(chǎn)品交易市場。

1.4福田中心區(qū)時(shí)期
早在八十年代中期，城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大超出了所有人的想象，原規(guī)劃的城市中心區(qū)已難以滿足未來可能的服務(wù)需求。因此，新中心區(qū)的選址建設(shè)成為政府的一件大事。由于深圳特區(qū)城市總體規(guī)劃一直延續(xù)帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局，各組團(tuán)在同步發(fā)展的同時(shí)，組團(tuán)之間仍保留有大片的可建設(shè)用地，為新中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了選擇空間。根據(jù)專家咨詢建議，在當(dāng)時(shí)城區(qū)西側(cè)蓮花山以南規(guī)劃預(yù)留了新中心區(qū)，距離羅湖商業(yè)中心區(qū)不足4公里。為此，政府不惜花費(fèi)巨大代價(jià)，從港商胡應(yīng)湘手中收回已出讓的大片土地。作為城市規(guī)劃建設(shè)的重大決策，新中心區(qū)的發(fā)展經(jīng)過長期精心準(zhǔn)備。政府一方面多次舉行規(guī)劃設(shè)計(jì)的招投標(biāo)，竭力將其打造為深圳未來的象征；另一方面出于城市經(jīng)營的考慮，通過炒作先抬高其周邊地區(qū)地價(jià)，然后再出讓中心區(qū)土地，使土地收益最大化。因此，福田中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程一直受到嚴(yán)格的控制。
在華強(qiáng)北崛起的過程中，福田中心區(qū)的規(guī)劃準(zhǔn)備工作基本就緒，政府組織了多次國際招標(biāo)，使中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作日臻完善。規(guī)劃的福田中心區(qū)面積約4個(gè)平方公里，城市的主軸線深南大道橫貫其中，其北測(cè)為行政文化中心，包括市政府所在地——市民中心以及音樂廳、圖書館、青少年宮、電視轉(zhuǎn)播中心等大型公眾建筑。南側(cè)為中心商務(wù)區(qū)，包括會(huì)展中心以及高密度開發(fā)的大型商務(wù)辦公樓。
福田中心區(qū)自九十年代后期開始大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，如今已初見雛形，但距離其充分發(fā)揮作用尚待時(shí)日，市場畢竟需要一個(gè)認(rèn)同的過程。
標(biāo)志性建筑：市民中心
深圳市民中心位于中心區(qū)南北中軸線上，前臨深南路，背靠蓮花山，建筑高度85米，建筑面積21萬平方米，建筑形象取“大鵬展翅”之意。

2．深圳中心區(qū)演進(jìn)的成因分析
2.1成因之一：有效的市場需求
深圳中心區(qū)之所以能夠在短短二十余年不斷地躍遷，最根本的動(dòng)因就是城市規(guī)?？焖僭鲩L所催生的巨大服務(wù)需求，而房地產(chǎn)市場的供給方式則決定了其最終形態(tài)。時(shí)下國內(nèi)許多城市，紛紛提出建設(shè)CBD的雄偉目標(biāo)，其設(shè)想固然振奮人心，但首先應(yīng)警惕的是，城市的經(jīng)濟(jì)增長是否能夠提供相應(yīng)支撐。深圳近二十余年的平均發(fā)展速度在全國是最快的，但新中心區(qū)的發(fā)展也沒有一蹴而就，而是循序漸進(jìn)不斷演化。福田新中心區(qū)經(jīng)過十余年的策劃準(zhǔn)備，也只不過剛剛有個(gè)雛形。
在房地產(chǎn)市場為城市中心區(qū)的增長提供有效供給的過程中，政府可能會(huì)采取一些應(yīng)變措施，但政府的規(guī)劃與決策機(jī)制往往難以作出準(zhǔn)確及時(shí)的判斷，要么過高地估計(jì)了市場需求造成公共投資的浪費(fèi)，要么決策滯后阻礙了經(jīng)濟(jì)的增長。深圳的經(jīng)驗(yàn)表明，在實(shí)際演變過程中，市場往往能夠做得比政府更好。在城市CBD的演變過程中，應(yīng)主要借助市場力量的推動(dòng)，為中心區(qū)的增長提供及時(shí)有效的空間供給，政府所應(yīng)作的，僅僅是為市場提供更多的選擇和更好的服務(wù)。
表1 歷次總體規(guī)劃的基本情況
總體規(guī)劃版本 規(guī)劃年份 人口規(guī)模
（萬人） 實(shí)際年份 年末常住人口
（萬人） 備注
1982年特區(qū)規(guī)劃 2000 80 1989 103 特區(qū)數(shù)據(jù)
1986年特區(qū)規(guī)劃 2000 110 1991 119 特區(qū)數(shù)據(jù)
1996年深圳城市總體規(guī)劃 2010 430 2000 430 全市數(shù)據(jù)

2.3成因之二：彈性的空間結(jié)構(gòu)
城市的空間結(jié)構(gòu)在一定時(shí)期內(nèi)往往是相對(duì)緊湊、封閉的。因此，在中心區(qū)成長過程中，當(dāng)原有結(jié)構(gòu)不能滿足發(fā)展需求時(shí)，新的功能便開始在原有中心區(qū)的外圍尋找最適宜的成長空間。由于中心區(qū)的功能是為整個(gè)城市提供服務(wù)，因此理想的區(qū)位必定仍需處于城市空間的中心。如果選擇通過新區(qū)的發(fā)展改變城市總體結(jié)構(gòu)，那么政府要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。深圳中心區(qū)的發(fā)展避免了這一風(fēng)險(xiǎn)，雖然經(jīng)歷了從羅湖到福田的躍遷，基本上仍處于城市的核心區(qū)位。之所以能夠做到這一點(diǎn)，一方面是規(guī)劃上一直堅(jiān)持的城市帶狀組團(tuán)空間形態(tài)為未來的發(fā)展留有足夠的彈性，而且快速的發(fā)展盡可能降低了預(yù)留的成本；另一方面，城市中心地區(qū)早期工業(yè)區(qū)的成功轉(zhuǎn)型為中心區(qū)提供了適宜的空間。

2.2 成因之三：深港通道
深港之間的密切聯(lián)系，使深港通道成為影響深圳中心區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要因素。早期，羅湖口岸是深港主要的陸路口岸，香港人到內(nèi)地投資、探親，羅湖口岸是必經(jīng)之路，因此，不但羅湖中心區(qū)能夠在建市初期迅速發(fā)展，而且其空間形態(tài)和商業(yè)文化帶有濃厚的香港色彩，以至有人將其戲稱為“香港的羅湖”。
隨著皇崗口岸的開通和廣深高速公路的建成，深港之間形成了第二條主要通道。該通道支撐了同期福田區(qū)的快速發(fā)展，使之逐步與羅湖區(qū)融為一體，形成了深圳的核心城區(qū)。

3．深圳中心區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)
繼承了特區(qū)內(nèi)城市帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)的成功經(jīng)驗(yàn)，1996年編制的深圳城市總體規(guī)劃確立了深圳未來“網(wǎng)狀組團(tuán)”的城市總體結(jié)構(gòu)，當(dāng)時(shí)考慮到特區(qū)內(nèi)外在制度和建設(shè)水平的巨大差異，將特區(qū)作為城市未來的主城區(qū)，羅湖、福田作為城市中心，其余各區(qū)各培育一個(gè)次中心，而龍華地區(qū)作為羅湖、福田中心區(qū)的擴(kuò)展區(qū)。隨后開展的總體層面各項(xiàng)規(guī)劃和策略研究，均圍繞這一思路根據(jù)城市發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行不斷修正。
最新完成的深圳城市功能組團(tuán)結(jié)構(gòu)研究，從自然生態(tài)格局、可建設(shè)用地分布、珠三角總體空間格局、戰(zhàn)略性交通基礎(chǔ)設(shè)施、中心體系和重要產(chǎn)業(yè)布局等六個(gè)方面對(duì)原有組團(tuán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了系統(tǒng)評(píng)估，提出了新的組團(tuán)結(jié)構(gòu)。評(píng)估認(rèn)為，由于龍華的發(fā)展沒有在規(guī)劃管理上進(jìn)行有效的引導(dǎo)和控制，其作為城市中心區(qū)擴(kuò)展區(qū)的職能很難得以實(shí)現(xiàn)。而城市西部軸線的發(fā)展要比規(guī)劃預(yù)想的要快得多，西部通道、沿江高速公路、城際快速軌道線的規(guī)劃建設(shè)，更增強(qiáng)了該地區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。該軸線上的前海地區(qū)，由于剩余建設(shè)用地儲(chǔ)備充足，具備成為另一個(gè)城市中心區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?br /> 目前，從規(guī)劃角度還只能說前海地區(qū)具備潛力，至于未來是否能夠成為新的中心區(qū)，存在很大不確定性，正如市場選擇華強(qiáng)北而讓規(guī)劃師跌破眼鏡一樣。所有的美好設(shè)想都需要有人去推動(dòng)，而在推動(dòng)過程中往往會(huì)偏離最初規(guī)劃的方向。畢竟，從福田中心區(qū)到羅湖僅僅4公里，而前海地區(qū)距離福田中心區(qū)16公里，規(guī)劃師筆尖輕輕一劃便完成的這一跨越，卻可能永遠(yuǎn)只是一個(gè)夢(mèng)想。

參考文獻(xiàn)：
1. 深圳自然資源與經(jīng)濟(jì)開發(fā)圖集，廣州地理研究所主編．科學(xué)出版社，1985
2. 深圳城市空間演進(jìn)研究，北京大學(xué)博士學(xué)位論文，王富海，2003