2009年溫家寶總理在“兩會”的政府工作報告中，首次提出要“積極發(fā)展公共租賃住房”。公共租賃住房是在廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房模式的基礎(chǔ)上的一種政策性的、保障性的住房，主要運(yùn)作方式是由政府持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群，是加快租賃市場建設(shè)的有益探索。

從上世紀(jì)50年代發(fā)展起來的香港“公屋”制度已被世界公認(rèn)為有效保障居住的典范。其發(fā)展相對成熟與完善。香港的社會公共住房被稱為公營房屋，主要分為房委會公營租住房屋(簡稱公屋)和房委會資助出售房屋(簡稱居屋)兩類，公屋是出租型公共住房，居屋是出售型公共住房。

深圳市政府為推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，積極效仿香港建設(shè)公共租賃住房體系。但是2007年保障性住房房源推出的以大芬村268套公共租賃住房為代表的“福利”制度卻遭遇尷尬，空置率普遍在70%以上，2008年保障性住房房源中的公共租賃住房基本上為07年保障性住房房源中棄租的房子。文章擬把深圳公共租賃住房與香港“公屋”作比較研究，相對客觀地探究現(xiàn)有深圳公共租賃住房制度，力求在探索租賃市場建設(shè)的道路提供有益借鑒。
 

深圳全市總面積2020平方公里，土地面積1952.84平方公里，其中經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積395.81平方公里。2008年年末深圳市常住人口876.83萬人。其中戶籍人口228.07萬人，占常住人口比重26.0%；非戶籍人口648.76萬人，占比重74.0%。人口密度4491人/平方公里。

香港2008年年底總?cè)丝?00.89萬（臨時數(shù)字）人，包括約679.02萬（臨時數(shù)字）常住居民和21.87萬（臨時數(shù)字）名流動居民，人口密度為每平方公里6460人，是世界上人口最稠密的城市之一，市區(qū)人口密度平均高達(dá)每平方公里21000人。

注：除特別注明外本表格數(shù)據(jù)根據(jù)香港特別行政區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、《深圳市2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》、香港特別行政區(qū)房屋署香港房屋委員會資料《統(tǒng)計(jì)數(shù)字2008》整理

 

2.2 深圳公共租賃住房與香港”公屋”基本情況

深圳自1988年開始實(shí)行住房制度改革，先后出臺了社會微利房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等多種形式完善住房保障制度。2006年深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局和市規(guī)劃局聯(lián)合起草《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006~2010）》征求意見稿，明確了5年內(nèi)深圳公共租賃住房的建設(shè)思路：總建筑面積為570萬平方米，占5年內(nèi)住房總需求量的1／10。2007、2008兩年的保障性住房房源中連續(xù)提供公共租賃住房。2008年6月30日，深圳市政府發(fā)布了關(guān)于印發(fā)了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2008～2010)》的通知。該印發(fā)文件中提到促進(jìn)住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化。

2.2.2香港“公屋”

香港的“公屋”制度起源于1953年初的災(zāi)難性的“石硤尾大火”，港府為了妥善安置災(zāi)民流民，推出廉租屋計(jì)劃。1973年政府成立獨(dú)立法人、自負(fù)盈虧的香港房屋委員會（簡稱房委會）和房屋署，大規(guī)模興建“公屋”。1978年第一期居者有其屋計(jì)劃中的“公屋”推出發(fā)售。1986年通過公屋住戶資助政策，1987年推出長遠(yuǎn)房屋策略。1998年推出租者置其屋計(jì)劃，房屋從只擁有使用權(quán)到同時擁有所有權(quán)的實(shí)質(zhì)性變更。2003年房委會推出置業(yè)資助貸款計(jì)劃，房屋署推出屋邨清潔扣分制。

“公屋”制度自1954年開始實(shí)施，至今經(jīng)歷50多年的實(shí)踐，日臻完善。香港公共住房覆蓋面很廣，且絕大部分是公屋，容納了超過1/3的香港居民。按照香港《房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2008》2008年3月底，房委會公營租住房屋約67.4萬套，公屋人口約206.1萬，占香港總?cè)丝诘募s29.4%。
 

對于公共租賃住房和“公屋”可以進(jìn)行量化的指標(biāo)有：總建設(shè)量、戶均面積、平均每人居住面積、平均租金、單位面積住房租金等。

注： 除特別注明外本表格數(shù)據(jù)根據(jù)香港特別行政區(qū)房屋署香港房屋委員會資料《房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)字2008》、深圳政府文件2007、2008兩年的“保障性住房房源基本情況”整理

通過對比深圳公共租賃住房與香港“公屋”的可量化指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)問題如下：

（1） 深圳公共租賃住房總建設(shè)量遠(yuǎn)小于香港“公屋”，按照邏輯深圳應(yīng)增加公共租賃住房的投入量，但根據(jù)2007、2008年實(shí)際情況顯示，深圳公共租賃住房空置率高，供大于求。

（2） 戶均面積與人均居住面積深圳公共租賃住房略高于香港“公屋”，但入住居民多數(shù)反映住房面積小，不方便。

（3） 平均租金與單位面積住房租金，深圳約為香港的1/3，但入住居民多數(shù)反映租金偏高。

3.1.2.1 準(zhǔn)入條件

深圳申請人及共同申請人均具有本市戶籍；香港申請人及家庭成員必須現(xiàn)居香港并具有香港居留權(quán)，至少一半的家庭成員在香港住滿七年并仍在香港居住。

深圳公共租賃住房的申請條件要求申請家庭人均年可支配收入連續(xù)兩年低于23252元，家庭總資產(chǎn)不超過28萬元。香港以3人家庭為例，每月最高收入限額為12100港元，總資產(chǎn)凈值限額305000港元。

3.1.2.2區(qū)位條件

深圳公共租賃住房分布涵蓋了除鹽田區(qū)以外的其他五個區(qū)，包括福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)。 按照《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2008－2012）》，規(guī)劃期內(nèi)，特區(qū)內(nèi)建設(shè)保障性住房2.3萬套，建筑面積120萬平方米。特區(qū)外建設(shè)保障性住房12.4萬套，建筑面積620萬平方米。建設(shè)量與深圳市常住人口和戶籍人口的比例不諧調(diào)。當(dāng)居住地點(diǎn)與工作地點(diǎn)距離較遠(yuǎn)時，房源選擇會受交通成本限制。

注：資料來源于《深圳市2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》

 

香港“公屋”據(jù)香港特別行政區(qū)房屋署香港房屋委員會資料《統(tǒng)計(jì)數(shù)字2008》公布數(shù)據(jù)顯示，其分布于香港島、九龍、新界三個組成部分，18個區(qū)議會分區(qū)內(nèi)。其全租戶所占百分比相對均衡。

3.1.2.3公共服務(wù)設(shè)施與公用市政設(shè)施配套

深圳市公共租賃住房渠道多元，設(shè)施配套良莠不齊。有的社區(qū)水電設(shè)施、有線電視網(wǎng)絡(luò)不齊全；而配套齊全的社區(qū)往往物管費(fèi)昂貴，如金地名津物業(yè)管理費(fèi)為每平方米3.9元。

香港政府提供的公屋，價格低廉，但是生活絕不“廉價”，尤其在新式的公屋內(nèi)，商場、學(xué)校、養(yǎng)老院等設(shè)施和綠化設(shè)施更加完善。

3.1.2.4建設(shè)質(zhì)量

深圳市公共租賃住房渠道多元，建設(shè)質(zhì)量因情況而異，有的房子的墻面粗糙，水泥地面也凹凸不平，質(zhì)量較差。

香港“公屋”根據(jù)情況采用公開招標(biāo)、選擇性招標(biāo)和限制性招標(biāo)多種方式選擇建筑商，并建立了承建商表現(xiàn)的評分系統(tǒng)，保證建設(shè)質(zhì)量。

3.1.2.5環(huán)境衛(wèi)生

深圳部分社區(qū)如寶安龍華內(nèi)公共租賃住房走廊、樓梯等公共衛(wèi)生環(huán)境差。

香港為了改善公共屋邨的環(huán)境衛(wèi)生，房屋署自2003年8月1日起推行屋邨清潔扣分制，對于營造良好的公共住房居住環(huán)境具有借鑒意義。

單純比較絕對性指標(biāo)引出了一系列的問題和矛盾，這是因?yàn)橛捎诘貐^(qū)差異、貨幣差異等因素，指標(biāo)應(yīng)參照城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)作相對性比較，相對性比較往往更能反應(yīng)出問題的真實(shí)情況。

公共租賃住房（“公屋”）總建設(shè)量/符合準(zhǔn)入條件的人口數(shù)、公共租賃住房（“公屋”）人均居住面積/城市住房人均居住面積、公共租賃住房（“公屋”）租金/商品房（私房）租金等。

有調(diào)查顯示戶籍人群中78.2%的人擁有住房，非戶籍人群中住房擁有者比例僅為26.5%；非戶籍人群中租房者占50.8%，戶籍人群中租房者僅占10.0%[⑧]。

由此得，即使按戶籍人群租房者全部滿足公共租賃住房條件，深圳符合準(zhǔn)入條件的人僅有22.8萬人，按戶均3.2人計(jì)算，共7.1萬戶，2012年建設(shè)公共租賃住房量12.4萬套將處于供遠(yuǎn)大于求狀態(tài)。

注：表格內(nèi)數(shù)據(jù)由計(jì)算得來

4 結(jié)論

文章通過深圳公共租賃住房與香港“公屋”比較研究，得出以下結(jié)論：

（1） 在深圳住房租賃市場上，相對于公共租賃住房，商品住房和私房在質(zhì)、量和價格上仍存在絕對優(yōu)勢，居民對房源的選擇具有多樣性。

（2） 目前深圳市公共租賃住房空置現(xiàn)象與房源選擇的多樣性、區(qū)位條件、公共服務(wù)設(shè)施與公用市政設(shè)施配套完備情況、建設(shè)質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生狀況有直接關(guān)系。公共租賃住房只有在配套設(shè)施、建設(shè)質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生等方面不斷加強(qiáng)和提高才會具競爭力。

（3） 應(yīng)適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件，使?jié)M足條件人群與公共租賃住房建設(shè)量比例諧調(diào)，才能有效減少空置現(xiàn)象；反之按照《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2008－2012）》，2012年甚至之前會出現(xiàn)公共租賃住房冗余現(xiàn)象。

（4） 公共租賃住房面積與城市其他住房面積如商品房等相比偏小，由于市民比較心理的存在宜產(chǎn)生不滿意情緒，可在條件允許的情況下適當(dāng)放寬要求。

 

參考文獻(xiàn)

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