近日，由蕾奧土地整備規(guī)劃部編制的《龍崗區(qū)寶龍街道龍東社區(qū)盛鑫工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃》，順利通過“工業(yè)上樓”市政府工作專班審議。該項目是深圳市首個通過市政府工作專班審議的城市更新類“工業(yè)上樓”項目，是龍崗區(qū)政府繼“上井片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃”后，在片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)的又一次探索創(chuàng)新。

效果圖來源：建合作團隊提供

項目概況

項目位于龍崗區(qū)寶龍街道龍東社區(qū)上井片區(qū)，是深圳20大先進制造業(yè)園區(qū)·龍崗區(qū)東部先進制造園區(qū)的組成部分。項目于2022年10月列入城市更新計劃，拆除范圍約4.9公頃，主要為盤活產(chǎn)業(yè)空間、打通城市主干路（蛇嶺大道），項目主體為龍崗區(qū)投資控股集團（區(qū)屬國企）；同年，項目納入深圳市首批、龍崗區(qū)首個“工業(yè)上樓”試點項目。2023年2月《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》政策出臺，建立了“三審一簽”審批機制，本項目在龍崗區(qū)更新整備局等政府部門、龍崗區(qū)投控集團，以及各專業(yè)技術機構多方高效配合、緊密協(xié)作下，于2023年2月至3月先后通過了“區(qū)政府—職能部門—市政府”三級聯(lián)審，在兩個月內(nèi)完成了項目審批。

項目亮點

規(guī)劃通過打通南北研發(fā)生產(chǎn)軸及東西生活配套軸，形成串聯(lián)整個園區(qū)與周邊地塊的十字都“芯”空間結構，打造集科研辦公、生產(chǎn)制造、生活配套、休閑娛樂等于一體的高品質(zhì)生態(tài)化“工業(yè)上樓”示范園區(qū)。

本項目具體有以下三方面的創(chuàng)新特色：

效果圖來源：建合作團隊提供

（一）規(guī)劃統(tǒng)籌

本項目基于上井片區(qū)多主體統(tǒng)籌、多路徑組合、多項目實施的“龍東上井片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃”，結合政府目標和實施需求，擴大了更新單元范圍，由計劃的4.9公頃擴大為7.6公頃，將原村集體的留用土地納入更新單元范圍，進行整體的用地規(guī)劃統(tǒng)籌。為改善園區(qū)居住條件，在“工業(yè)上樓”政策框架下，于更新單元內(nèi)新增5.6萬平方米共有產(chǎn)權住房、1.8萬平方米宿舍型保障性租賃住房，促進片區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展。

（二）土地整理

按照土地等價值原則，將原上井利益統(tǒng)籌項目約1.9公頃留用土地，置換到北側（與村集體其他留用土地相鄰），有助于解決不同主體（村集體、龍崗區(qū)投控集團）用地布局穿插、運營管理不便等問題。同時，在更新單元內(nèi)對涉及的留用土地、零星用地、未建設用地、清退用地等土地進行空間上的整理，統(tǒng)籌更新開發(fā)建設用地、更新移交政府用地和留用土地的布局。并在更新開發(fā)建設用地、更新移交政府用地，以及南側的利益統(tǒng)籌收儲用地，共同打造上井片區(qū)“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園。

（三）項目實施

結合更新單元內(nèi)用地主體情況，分兩個主體實施，其中更新開發(fā)建設用地、更新移交政府用地由龍崗區(qū)投控集團統(tǒng)一開發(fā)，留用土地由上井村集體開發(fā)，通過“整體設計、合作開發(fā)”推進項目落地。龍崗區(qū)投控集團委托了專業(yè)的建筑設計機構，進行“工業(yè)上樓”建筑方案設計，采用“定制+通用”兩種模塊，滿足目標企業(yè)的空間需求，通過降本增效措施，打造低建造成本、低運營成本、高品質(zhì)的示范園區(qū)，將“工業(yè)上樓”設想落實到建筑設計中。

效果圖來源：建筑合作團隊提供

結語與展望

在《龍崗區(qū)寶龍街道龍東社區(qū)盛鑫工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃》項目編制中，蕾奧土地整備規(guī)劃部立足深圳市現(xiàn)有土地政策和片區(qū)發(fā)展趨勢，在上井片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃、政策聯(lián)動、主體協(xié)同、分步實施”的成功實踐經(jīng)驗中，再次探索多主體協(xié)調(diào)、分主體實施、統(tǒng)籌開發(fā)運營的土地統(tǒng)籌開發(fā)新模式，通過科學的整體規(guī)劃、統(tǒng)籌運用多種政策路徑、搭建多主體協(xié)商平臺、分步有序地推進實施，實現(xiàn)片區(qū)土地價值和空間環(huán)境品質(zhì)整體提升。蕾奧土地整備規(guī)劃部堅持“技術+服務”落地式工作理念，后續(xù)將繼續(xù)在大片區(qū)土地綜合開發(fā)等領域積累實踐經(jīng)驗。

項目名稱：龍崗區(qū)寶龍街道龍東社區(qū)盛鑫工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃

項目類型：規(guī)劃設計

項目地點：深圳市龍崗區(qū)

用地面積：7.6公頃

項目時間：2023年

委托單位：深圳市龍崗區(qū)投資控股集團有限公司

規(guī)劃團隊：深圳市蕾奧規(guī)劃設計咨詢股份有限公司

建筑合作團隊：深圳市華陽國際工程設計股份有限公司