（謀劃篇）

項目規(guī)模：195公頃
委托單位：光明區(qū)城市更新和土地整備局
編制單位：蕾奧·城市更新事業(yè)一部
批復(fù)時間：2022年10月
項目意義

軌道13號線車輛段片區(qū)二次開發(fā)項目是全市首個平方公里級“TOD+產(chǎn)業(yè)+社區(qū)+生態(tài)”綜合項目，是光明建區(qū)以來規(guī)模最大、難度最高、歷史遺留問題最復(fù)雜的綜合開發(fā)項目。項目采取“重點更新單元+利益統(tǒng)籌+土地整備”方式，探索大片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)新模式，落實車輛段等重大基礎(chǔ)設(shè)施；打通市級生態(tài)廊道；打造站城一體復(fù)合開發(fā)的城市組團(tuán)中心；引領(lǐng)連片產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

01項目起因
重大設(shè)施落實引發(fā)的連片產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市升級項目

項目位于光明區(qū)鳳凰街道塘尾社區(qū)，綜合開發(fā)范圍1.95平方公里，松白路、東明大道、光明大道等多條城市干道穿越，茅洲河、明湖公園等生態(tài)資源匯集，是光明區(qū)西部板塊的重要組團(tuán)中心，也是都市山水格局關(guān)鍵節(jié)點。

軌道13號線起于南山區(qū)東角頭站，止于光明區(qū)公明北站，支撐深圳西部發(fā)展軸，是覆蓋深圳中西部地區(qū)的南北向大運量公共交通走廊。經(jīng)光明區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)辦公會議決策，車輛段選址于鳳凰街道塘尾片區(qū)，位于松白路東側(cè)、光明大道北側(cè)地塊內(nèi)，車輛段使用范圍約38公頃，考慮建筑以及權(quán)屬宗地的完整性，拆除范圍達(dá)52公頃，需拆遷建筑約為51萬平方米。若單純采用房屋征收方式，耗資巨大，需創(chuàng)新開發(fā)模式，結(jié)合周邊片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)，實現(xiàn)項目資金自平衡，并同時滿足地鐵、業(yè)主、政府等多方訴求。

為保障車輛段用地按時移交，盤活土地資源，強化片區(qū)統(tǒng)籌，光明區(qū)委區(qū)政府提出對軌道13號線車輛段及周邊片區(qū)實施綜合開發(fā)，實現(xiàn)整體轉(zhuǎn)型發(fā)展。

02項目難點
從現(xiàn)狀看，物業(yè)類型復(fù)雜，數(shù)量龐大，拆遷任務(wù)艱巨。

項目所在地區(qū)是典型的老舊工業(yè)區(qū)，建成度高，現(xiàn)狀總建筑面積176萬平方米，涉及權(quán)利人和利益關(guān)系眾多；由于歷史原因，塘尾社區(qū)集體經(jīng)濟是“1個大村股份合作公司+12個小生產(chǎn)隊”的組織架構(gòu)，土地歷史遺留問題復(fù)雜。

從規(guī)劃看，限制要素較多，傳統(tǒng)的規(guī)劃編制思路難以推進(jìn)規(guī)劃調(diào)整。

控制線限制：項目涉及工業(yè)區(qū)塊線、基本生態(tài)控制線、城市藍(lán)線等諸多控制要素，調(diào)整審批流程復(fù)雜、周期長，且各個規(guī)劃之間互為前提、互相支撐，采用傳統(tǒng)的規(guī)劃編制思路難以快速推進(jìn)。

從實施看，單一土地二次開發(fā)模式無法解決現(xiàn)存問題。

土地二次開發(fā)傳統(tǒng)路徑難以保障建設(shè)時間及用地等需求。本項目建設(shè)時間緊、拆遷任務(wù)艱巨、涉及物業(yè)類型復(fù)雜，并要求在規(guī)劃中落實車輛段用地、市級生態(tài)廊道等大片區(qū)公共利益用地。項目若采用房屋征收方式，征收資金量大，且易引發(fā)社區(qū)股份公司及原業(yè)主的抵觸情緒；若采用城市更新模式，合法權(quán)屬用地僅占14.2%，無法滿足城市更新的立項要求；若采用利益統(tǒng)籌方式，股份公司難以在短時間內(nèi)與眾多權(quán)利人理清經(jīng)濟關(guān)系并完成相關(guān)建筑物清拆工作。

從訴求看，需要滿足多層級、多類型需求。

地鐵公司：按時交付軌道13號線車輛段所需建設(shè)用地，保障軌道四期工程按時有序推進(jìn)，另外通過本項目解決部分融資需求。

區(qū)政府：依托項目盤活現(xiàn)狀低效用地，釋放城市發(fā)展空間，打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)制造空間，安置現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)，引入重大產(chǎn)業(yè)項目。整合周邊資源，拓展城市發(fā)展空間，提升片區(qū)形象，改善城市景觀面貌。

市規(guī)劃局：打造工業(yè)區(qū)連片改造試點示范，打通連接五指耙森林公園和茅洲河的明湖藍(lán)綠廊道，實現(xiàn)深圳市“山海連城”計劃中主要生態(tài)廊道的貫通。

股份公司：保障社區(qū)集體經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展，保證原業(yè)主共享利益和土地開發(fā)增量利益。改善民生條件，優(yōu)化項目內(nèi)部道路交通，提供公園、廣場、公服設(shè)施等場所，增加沿街商鋪和集中商業(yè)。

車輛段選址片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)情況（拍攝日期：2020年10月）

車輛段選址片區(qū)已拆遷完成（拍攝日期：2022年8月）

03解決思路
小范圍&大范圍？利益統(tǒng)籌&城市更新？

在項目研究之初，劃定大小兩個范圍：小范圍主要落實軌道車輛段建設(shè)，對規(guī)劃調(diào)整較?。淮蠓秶诼鋵嵻壍儡囕v段建設(shè)、保證實施的可行性基礎(chǔ)上，采用連片開發(fā)方式，將周邊片區(qū)統(tǒng)籌納入考慮，打通城市綠廊，對規(guī)劃調(diào)整較大。在路徑上，因權(quán)屬復(fù)雜，無法直接套用現(xiàn)有政策明確開發(fā)路徑。因此，項目在謀劃階段進(jìn)行多方案比較和多要素考慮確定實施范圍與實施路徑。

小范圍方案比選

大范圍方案比選

大范圍連片開發(fā)，統(tǒng)籌片區(qū)建設(shè)，綜合解決各種問題

大小范圍兩個方案均能保障軌道車輛段片區(qū)的建設(shè)實施，且均具有較好的經(jīng)濟可行性，相比小范圍方案，大范圍方案具有以下優(yōu)勢：一是城市發(fā)展結(jié)構(gòu)方面，大范圍方案將軌道站點月亮路站及周邊價值較高的區(qū)域納入，進(jìn)行TOD綜合開發(fā)，利于塑造片區(qū)中心；二是生態(tài)綠廊打通方面，大范圍方案通過內(nèi)部騰挪置換，優(yōu)化生態(tài)線邊界，能夠打通550米寬的東西向生態(tài)綠廊；三是土地價值提升方面，大范圍方案對片區(qū)整體改造，釋放低效用地，空間布局集聚，更加集約節(jié)約利用土地，實現(xiàn)由低密度低強度的工業(yè)區(qū)向大疏大密的綜合城區(qū)轉(zhuǎn)變；四是產(chǎn)業(yè)升級與民生改善方面，大小范圍方案均增加產(chǎn)業(yè)建筑面積，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，大范圍方案更利于片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施完善。

綜合考慮以上因素，最終確定大范圍內(nèi)統(tǒng)籌解決各種問題，劃定綜合開發(fā)范圍為1.95平方公里，推動片區(qū)整體改造，將一場房屋征收的“被動硬仗”轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘邪l(fā)展的“主動作為”。

綜合開發(fā)研究范圍

多種路徑綜合運用，應(yīng)對單一路徑的各種局限

在實施路徑上，經(jīng)過多重論證分析，最終選擇以重點單元城市更新為主、局部土地整備利益統(tǒng)籌的方式。首先，選擇重點更新單元路徑的主要考慮因素：①政策符合性，項目范圍內(nèi)的國有已出讓用地只能匹配城市更新政策盤活；②財政壓力，相較利益統(tǒng)籌，政府前期需投入大量整備資金，城市更新可以引入市場主體分擔(dān)財政壓力；③規(guī)劃調(diào)整空間，重點更新單元能夠?qū)崿F(xiàn)相關(guān)規(guī)劃的一攬子調(diào)整，破解規(guī)劃要素限制。其次，通過局部土地整備利益統(tǒng)籌將留用地指標(biāo)調(diào)入重點更新單元，提高合法用地比例，進(jìn)一步提高項目經(jīng)濟可行性。最后，將不適用城市更新和利益統(tǒng)籌政策的用地，如國有已征轉(zhuǎn)未入庫空地、土地已補而建筑物未補土地等，統(tǒng)一納入土地整備范圍。三種路徑綜合運用，形成閉合的連片改造區(qū)域，綜合解決政策局限、規(guī)劃調(diào)整、征拆壓力、多方訴求等問題。

04實施特點
建立“區(qū)政府主導(dǎo)+市區(qū)部門聯(lián)動+市場參與+多主體配合”的多方參與工作機制

軌道13號線車輛段綜合開發(fā)項目是延續(xù)光明區(qū)土地整備成功經(jīng)驗的標(biāo)桿項目，既有“黨建引領(lǐng)+大兵團(tuán)集中攻堅”的優(yōu)勢，又有“政府主導(dǎo)、市場參與”的創(chuàng)新。

工作機制示意圖

政府主導(dǎo)推進(jìn)。設(shè)立現(xiàn)場指揮部，統(tǒng)一制定項目搬遷補償安置方案；成立專項攻堅組，發(fā)揮“兵團(tuán)作戰(zhàn)”優(yōu)勢，快速推動項目簽約、房屋拆除、土地清場及用地移交工作；針對車輛段選址與落地、交通組織、規(guī)劃調(diào)整等重大問題，由區(qū)政府通過成立領(lǐng)導(dǎo)小組主導(dǎo)工作開展，同時協(xié)調(diào)市政處、總規(guī)處、地規(guī)處、市更新局、市軌道辦等多部門聯(lián)動解決。

項目工作推進(jìn)組

市場參與工作。開深圳重點更新單元先河，創(chuàng)新引入前期服務(wù)商，運用市場機制推進(jìn)項目實施，在審計機構(gòu)的監(jiān)督下，全程提供搬遷費、安置費、補償費等資金墊付服務(wù)；在政府的指導(dǎo)下，全程參與項目范圍內(nèi)土地及地上建筑物的清點、測繪、權(quán)屬核查、更新意愿征集等工作。后期通過公開招標(biāo)，確定城市更新市場主體，承擔(dān)前期服務(wù)費用，緩解政府財政壓力。

以重點更新單元為主，利益統(tǒng)籌為輔，更新整備融合的多路徑綜合開發(fā)

本項目積極探索存量用地開發(fā)新模式，在全市率先探索將“城市更新+利益統(tǒng)籌+土地整備”等多路徑融合模式，根據(jù)土地權(quán)屬分類確定實施路徑，因地施策，提出二次開發(fā)實施方案，實現(xiàn)綜合開發(fā)范圍內(nèi)實施路徑的全覆蓋，打造全市首個以重點更新單元為主要方式落實軌道車輛段用地的范例，為全市盤活存量用地和土地整備工作提供可復(fù)制可推廣的綜合改革試點案例。

城市更新。以城市更新作為核心路徑，將符合建筑年限要求的建成區(qū)劃入重點更新單元拆除范圍，用地面積128公頃，建筑面積149萬平方米，更新方向為工業(yè)、居住和商業(yè)等。

利益統(tǒng)籌。將未征轉(zhuǎn)空地、建筑年限不足及光明大道沿線生態(tài)線外部分建成區(qū)劃入利益統(tǒng)籌范圍，用地面積28.5公頃，在政策框架范圍內(nèi)，將利益統(tǒng)籌留用地指標(biāo)調(diào)入重點更新單元，保障重點更新單元計劃立項和規(guī)劃實施。

土地整備。項目內(nèi)除已完成移交入庫土地和現(xiàn)狀保留用地外，存在部分國有已征轉(zhuǎn)未入庫空地、城市化轉(zhuǎn)地范圍內(nèi)土地已補償而建筑物未補償土地，用地面積11公頃，通過一般土地整備方式完成地上建筑物征收。

多路徑綜合開發(fā)示意圖

探索“一攬子規(guī)劃，同步編制，同步審批”的規(guī)劃編制審批模式

本次規(guī)劃對片區(qū)空間結(jié)構(gòu)和功能布局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，需要對涉及上位規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行全面系統(tǒng)的調(diào)整，包括土地利用總體規(guī)劃、法定圖則、工業(yè)區(qū)塊線、基本生態(tài)控制線、城市藍(lán)線等。為保證車輛段按時落地建設(shè)，本項目提出以“一攬子規(guī)劃”為解決手段，以重點更新單元規(guī)劃為核心，同步編制其他相關(guān)專項規(guī)劃，包括生態(tài)線占補平衡、法定圖則綠地占補平衡、工業(yè)區(qū)塊線占補平衡、藍(lán)線調(diào)整等，實現(xiàn)一攬子規(guī)劃同步編制、同步報審。

規(guī)劃編制審批模式示意圖

05解決問題
建立利益平衡機制，滿足多方主體訴求，推動項目有序?qū)嵤?

有序交付車輛段用地，落實重大基礎(chǔ)設(shè)施。通過片區(qū)綜合開發(fā)，實現(xiàn)地鐵車輛段用地的有序交付，保障了軌道13號線建設(shè)順利按期推進(jìn)。目前，已完成86公頃用地、74萬平方米建筑物搬遷補償安置協(xié)議簽訂工作，清租率100%，騰空交房建筑面積67萬平方米，移交車輛段施工用地面積25.5公頃。

更新單元移交凈地，支持地鐵集團(tuán)融資。轉(zhuǎn)變地鐵融資地塊由土地整備供應(yīng)的常規(guī)思路，在項目開發(fā)實施可行的基礎(chǔ)上，從重點更新單元移交經(jīng)營性用地，通過定向開發(fā)，支持地鐵集團(tuán)融資，用于軌道線路站點及車輛段建設(shè)。

制定搬遷安置方案，解決歷史遺留問題。本項目涉及股份公司集體物業(yè)、集資物業(yè)、私人私企租地建房物業(yè)等多種形態(tài)，通過項目綜合開發(fā)，建立片區(qū)統(tǒng)籌算賬機制，完成社區(qū)內(nèi)部土地確權(quán)工作，理清土地經(jīng)濟關(guān)系，統(tǒng)一土地和物業(yè)搬遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)，一攬子解決了土地歷史遺留問題，保障了集體經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

保障公益用地需求，完善服務(wù)配套。本項目預(yù)計可提供公益性用地136公頃，保障推動車輛段實施，改善了片區(qū)生態(tài)空間環(huán)境和公共配套設(shè)施；將籌集保障性住房32萬平方米；將建設(shè)九年一貫制學(xué)校3所、幼兒園8所，有效緩解片區(qū)學(xué)位資源緊缺問題；優(yōu)化道路體系，改善片區(qū)交通組織條件，促進(jìn)片區(qū)交通微循環(huán)。

淮文斌 | 項目總師

城市更新事業(yè)一部經(jīng)理、公司副總規(guī)劃師、注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師

個人簡介：畢業(yè)于華中科技大學(xué)，近年來主要聚焦深圳二次開發(fā)方面的規(guī)劃設(shè)計和研究工作，參與上百項更新整備項目研究，積累了豐富的實操經(jīng)驗。代表業(yè)績：《龍華區(qū)工業(yè)區(qū)城市更新模式分區(qū)劃定及更新方向研究》、《龍華區(qū)觀瀾河一河兩岸地區(qū)開發(fā)實施計劃》、《龍華區(qū)梅觀創(chuàng)新走廊福城觀瀾產(chǎn)業(yè)地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目規(guī)劃研究》、《光明區(qū)軌道13號線車輛段片區(qū)重點更新單元規(guī)劃》等。

修福輝 | 項目總師

城市更新事業(yè)一部副經(jīng)理、公司副總規(guī)劃師、高級規(guī)劃師

個人簡介：畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院，現(xiàn)立足龍華光明，致力于深圳市存量土地二次開發(fā)的相關(guān)研究與規(guī)劃實施工作，包括城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、圖則調(diào)整、規(guī)劃咨詢等四大核心板塊業(yè)務(wù)。代表業(yè)績：《光明區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》、《光明區(qū)軌道 13 號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元規(guī)劃》、《光明區(qū)全域二次開發(fā)研究》、《光明區(qū)"5+8”連片產(chǎn)業(yè)空間統(tǒng)籌開發(fā)技術(shù)支持》等。

劉 宇 | 項目負(fù)責(zé)人

主創(chuàng)設(shè)計師、資深規(guī)劃師

個人簡介：畢業(yè)于華中科技大學(xué)，作為光明區(qū)團(tuán)隊的主要成員，近年來扎根光明，在地服務(wù)城市建設(shè)，全程參與了較多全區(qū)層面的二次開發(fā)研究工作，持續(xù)跟蹤了各重點片區(qū)二次開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，具有豐富的城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項目實操經(jīng)驗。代表業(yè)績：《光明中心區(qū)光明街道片區(qū)更新統(tǒng)籌規(guī)劃及開發(fā)實施計劃》、《光明區(qū)原光明農(nóng)場轄區(qū)內(nèi)國有歷史遺留用地二次開發(fā)政策創(chuàng)新研究》、《光明區(qū)軌道13號線車輛段片區(qū)重點更新單元規(guī)劃》、《光明區(qū)馬田街道薯田埔片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃研究》等。

夏 偉 | 項目負(fù)責(zé)人

主創(chuàng)設(shè)計師、注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師

個人簡介：畢業(yè)于重慶大學(xué)，長期從事城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等存量規(guī)劃研究和設(shè)計工作，參與眾多二次開發(fā)項目研究，并多次獲得省、市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計獎項，具有豐富的實操經(jīng)驗。代表業(yè)績：《龍華區(qū)城中村綜合整治中長期規(guī)劃》、《龍華區(qū)龍華街道水斗老圍村城市更新單元規(guī)劃》、《龍華區(qū)城市更新整體影響評價》、《光明區(qū)鳳凰街道軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元規(guī)劃》等。

項目組成員：黃瑋、王磊、賈山、李虎、宋成業(yè)、李才、陳雪梅、樊攀、蔣真、謝嘉城、程影、高心怡

吳佳聰、管天元、張順康、林世澤

編 輯：陳雪梅、謝康寧、鄭宏

校 對：吳繼芳