寶安區(qū)新安街道雪花啤酒廠片區(qū)城市更新單元規(guī)劃

項(xiàng)目規(guī)模：19.7公頃
委托單位：雪花啤酒（深圳）有限公司
編制單位：蕾奧·城市更新事業(yè)一部
批復(fù)時間：2020年9月
獲獎情況

2021年度廣東省優(yōu)秀城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計三等獎、深圳市第十九屆優(yōu)秀城市規(guī)劃設(shè)計二等獎
項(xiàng)目意義

雪花啤酒廠的更新改造將助力打造華潤雪花全球總部基地，建成活力迸發(fā)的創(chuàng)研新高地。項(xiàng)目以改造加保留的更新方式兼顧工業(yè)遺存與產(chǎn)業(yè)升級，對其他產(chǎn)業(yè)區(qū)更新具有引領(lǐng)示范作用；項(xiàng)目助力華潤集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全國產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，提升雪花啤酒品牌影響力；項(xiàng)目傳承啤酒文化，激發(fā)城市活力,為市民增添日常休閑的網(wǎng)紅打卡地。

01PART現(xiàn)狀概況
1.1區(qū)位條件

雪花啤酒廠位于寶安區(qū)新安街道尖崗山片區(qū)，臨近前海合作區(qū)、留仙洞總部基地和南山高新園。新發(fā)展背景下，尖崗山片區(qū)定位由寶安中心外圍的工業(yè)片區(qū)提升為深圳市都市核心區(qū)組成部分，且片區(qū)新納入到深圳高新區(qū)擴(kuò)區(qū)范圍，現(xiàn)狀科教資源、孵化器、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等資源初步集聚。

雪花啤酒廠是尖崗山片區(qū)位置最核心、占地面積最大的工業(yè)園，緊鄰軌道5號線興東站，是寶安中心區(qū)東北部的門戶區(qū)域，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/span> 

 

1.2發(fā)展歷程
從金威啤酒深圳二廠，到華潤雪花啤酒總部基地

1990年，金威啤酒在深圳創(chuàng)立，是深圳第一個本土啤酒品牌，獨(dú)特啤酒風(fēng)味一度成為珠三角啤酒市場的巨頭，“來深圳，喝金威”，更是一代深圳人打拼經(jīng)歷中最特別的記憶。

1997年，金威啤酒深圳二廠在寶安建設(shè)投產(chǎn)，依靠建筑造型新穎且與園林融為一體，成為深圳唯一的甲級工業(yè)旅游景點(diǎn)。

2013年，金威啤酒加入了全國銷量第一的華潤雪花啤酒，華潤雪花成為了中國啤酒行業(yè)首個突破雙千萬噸的企業(yè)，并不斷發(fā)展創(chuàng)新，走向世界。

2019年，華潤雪花調(diào)整全國產(chǎn)業(yè)布局，在2019深圳全球招商大會上與寶安區(qū)簽訂合作框架協(xié)議，擬將位于北京的總部搬遷至深圳，確定該項(xiàng)目是承載雪花總部的空間載體。通過城市更新，對現(xiàn)有啤酒生產(chǎn)工藝升級，聯(lián)動華潤置地共同打造一體化全球總部基地。 

 

1.3現(xiàn)狀概況
原廠建設(shè)時間早，土地利用效率、建筑質(zhì)量、生產(chǎn)工藝均需提升

本項(xiàng)目是雪花啤酒自用工業(yè)園，原廠于1997年建設(shè)運(yùn)營，建設(shè)時間早，受限于當(dāng)年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模及資金投入，逐漸表現(xiàn)出建筑質(zhì)量差、生產(chǎn)工藝較為落后、土地利用效率低效等問題。

園區(qū)現(xiàn)狀占地19.7公頃，約95%的用地為普通工業(yè)用地；現(xiàn)狀總建筑量約6.4萬平方米，平均容積率僅為0.34，土地集約節(jié)約利用程度低?，F(xiàn)狀廠房建筑面積為4.7萬平方米，以啤酒傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)為主，包括雪花啤酒制作、原料包裝、成品堆放、廢料處理及污水處理等功能，生產(chǎn)工藝偏低端，產(chǎn)能低、產(chǎn)耗高；廠房多為低層建筑與臨時建筑構(gòu)筑物，大多廠房年代達(dá)到15年以上，部分建筑結(jié)構(gòu)簡單，建筑質(zhì)量待改善。

1.4更新訴求
 解決現(xiàn)實(shí)問題，實(shí)現(xiàn)多方共贏
 政府     

面對功能轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)提質(zhì)發(fā)展的新要求，基于尖崗山片區(qū)產(chǎn)業(yè)增量空間有限、工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目市場投資熱度低的現(xiàn)實(shí)情況，寶安區(qū)迫切需要高品質(zhì)的龍頭產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目提供高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)空間、提振市場信心。

企業(yè)
華潤雪花：

建設(shè)華潤雪花全球總部基地，落實(shí)總部大廈、研發(fā)中心、精釀工廠以及員工的配套宿舍，圍繞總部打造集啤酒消費(fèi)、雪花博物館、啤酒工藝參觀等為一體的雪花啤酒小鎮(zhèn)。
華潤置地：

踐行央企責(zé)任，通過打造首個純粹以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的綜合體項(xiàng)目，樹立“粵港澳大灣區(qū)新一代產(chǎn)城融合標(biāo)桿”。

市民    

即將改造的啤酒廠見證了一代深圳人打拼的歷程，希望保留部分文化記憶；項(xiàng)目周邊自然景觀環(huán)境好，希望結(jié)合山水提供更多公園、廣場、公共服務(wù)等公共空間；項(xiàng)目靠近軌道站，希望提升片區(qū)城市形象，改善城市面貌。

02PART更新目標(biāo)
建設(shè)雪花匯創(chuàng)智城，打造華潤雪花全球總部基地

該項(xiàng)目依托優(yōu)越的區(qū)位條件和特色鮮明的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，站位城市發(fā)展，整合多元要素，以雪花品牌文化為載體，建成一個容積約百萬平方米的文化+產(chǎn)業(yè)綜合體——雪花匯創(chuàng)智城，創(chuàng)造深圳產(chǎn)業(yè)文化新地標(biāo)。

改造后片區(qū)集總部辦公、研發(fā)、精釀工廠、啤酒文化旅游等多項(xiàng)功能于一體，打造活力迸發(fā)的創(chuàng)研新高地和永不落幕的啤酒嘉年華，既能持續(xù)推動產(chǎn)業(yè)升級，又能塑造深圳工業(yè)文化的新名片。

項(xiàng)目規(guī)劃總?cè)莘e94.7萬平方米，聚集約2.6萬就業(yè)人口及1萬配套居住人口。 

 

03PART項(xiàng)目指標(biāo)

更新單元用地面積196994.3㎡，拆除范圍用地面積190718㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積133418.4㎡（不含移交政府新型產(chǎn)業(yè)用地），規(guī)劃容積873201㎡（不含移交政府新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃容積）；移交政府用地面積57300㎡。 

 

04PART更新思路
4.1文化維度
保護(hù)和傳承啤酒文化，塑造特色文創(chuàng)體驗(yàn)?zāi)康牡?/span>

保留啤酒工藝和記憶。啤酒發(fā)酵罐作為生產(chǎn)設(shè)備，其獨(dú)特的風(fēng)貌承載著深圳人對本土啤酒歷史文化的記憶，是工業(yè)遺跡與啤酒文化中值得保留的元素。規(guī)劃在新建的啤酒精釀工廠北側(cè)布置一處0.4公頃的工業(yè)遺跡廣場，將8個保存完好的發(fā)酵罐搬遷至此，結(jié)合啤酒精釀工廠，對啤酒生產(chǎn)工藝進(jìn)行了保留與展示，弘揚(yáng)和宣傳啤酒文化、工業(yè)文化。

舉辦啤酒嘉年華。圍繞啤酒主題，以雪花創(chuàng)新廣場、啤酒主題體驗(yàn)區(qū)、工業(yè)遺跡廣場等2.1公頃的開放街區(qū)為空間載體，注入啤酒廣場、啤酒小鎮(zhèn)、雪花博物館、啤酒花園等消費(fèi)體驗(yàn)空間，策劃主題活動、時尚演出、節(jié)日慶典等，成為“深圳國際啤酒節(jié)”等全城事件發(fā)生地，重現(xiàn)喝“金威”，看比賽的狂歡記憶。

打造潮酷濱水街。以啤酒文化為核心，結(jié)合新圳河水岸空間，與沿河商業(yè)結(jié)合打造濱水啤酒街，水岸北側(cè)規(guī)劃9300平方米的用地建設(shè)文創(chuàng)綜合體，將水環(huán)境設(shè)計引入場地，注入科技、藝術(shù)主題，打造集國潮體驗(yàn)、科技體驗(yàn)為一體的特色文化體驗(yàn)?zāi)康牡亍?/span>

4.2產(chǎn)業(yè)維度
升級傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，注入新興產(chǎn)業(yè)，打造創(chuàng)研新高地

升級啤酒研制工藝。對現(xiàn)有工藝、產(chǎn)品進(jìn)行升級，注入全球最先進(jìn)的啤酒精釀工廠，臨近留仙大道打造為聯(lián)動總部、研發(fā)中心及啤酒生產(chǎn)為一體的新一代啤酒工廠。

雪花啤酒企業(yè)總部占地面積0.67公頃，建筑面積8.6萬平方米，高度210米，結(jié)合入口廣場形成片區(qū)地標(biāo)性建筑；南側(cè)啤酒研發(fā)中心與精釀工廠占地面積3.32公頃，建筑面積9.6萬平方米，研發(fā)大廈建筑高度100米，精釀工廠建筑高度24米，引入新一代信息技術(shù)，針對啤酒釀造工藝和流程、產(chǎn)品設(shè)計等內(nèi)容進(jìn)行升級，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)品注智”、“服務(wù)注智”和“生產(chǎn)注智”，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品附加值。

預(yù)留新興產(chǎn)業(yè)空間。項(xiàng)目屬于深圳高新區(qū)尖崗山片區(qū)，片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“啤酒研制、智能測控裝備，工業(yè)機(jī)器人等，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代消費(fèi)品制造業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈上游相關(guān)聯(lián)的新一代信息技術(shù)以及智能裝備制造”。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)6.9公頃的產(chǎn)業(yè)用地，約41萬平方米的現(xiàn)代化廠房及研發(fā)用房，移交政府1公頃的產(chǎn)業(yè)用地，作為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動形成人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、智能終端等新一代信息技術(shù)總部集群和先進(jìn)材料、智能測控裝備、智能加工設(shè)備、工業(yè)機(jī)器人等智能制造裝備企業(yè)研制集群。

4.3設(shè)計維度
形成復(fù)合有序、開發(fā)活力的城市街區(qū)

策劃功能高度復(fù)合。本項(xiàng)目不僅聚焦于單一的產(chǎn)業(yè)升級，而是基于對雪花啤酒廠改造，整合生態(tài)、文化、產(chǎn)業(yè)等多元要素，策劃了一個集企業(yè)總部、啤酒上下游生產(chǎn)研發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)空間、工業(yè)旅游、文化消費(fèi)等一體的復(fù)合城市功能區(qū)，對新型研發(fā)區(qū)、高端制造區(qū)、配套生活區(qū)等合理分區(qū)，形成復(fù)合而有序的空間組織。

開放活力街區(qū)。在項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置約5公頃的開放街區(qū)，串聯(lián)地鐵站、大井山、尖崗山公園與新圳河，在項(xiàng)目營造公共開放空間，建設(shè)多個主題廣場，將傳統(tǒng)的封閉產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新為開放活力的城市街區(qū)，多元功能相互融洽，成為市民日常休閑、消費(fèi)的趣味場所。

對新圳河進(jìn)行整治，結(jié)合沿線規(guī)劃功能及濱水空間基礎(chǔ)條件，形成不同主題段落的濱水空間，包括濱水慢行段、濱水商業(yè)段、活力水岸段、都市水廣場等，打造活力水岸空間；與興東站無縫銜接，連通地鐵人行通道，首層增加慢行空間，二層設(shè)置連廊，構(gòu)建地下、地面、地上的多層次慢行體系，打造連山串水的活力通廊。

4.4利益維度
多方主體博弈，通過更新實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、市民的多方共贏

通過本項(xiàng)目改造，落實(shí)政府、企業(yè)、市民的多方訴求，形成良好的利益平衡關(guān)系和多方共贏的局面。

政府

產(chǎn)業(yè)方面：完成雪花啤酒總部落戶，收儲地鐵口產(chǎn)業(yè)用地用于引入龍頭企業(yè)總部，掌握移交的14.4萬研發(fā)用房用于搭建科技應(yīng)用創(chuàng)新平臺，構(gòu)建尖崗山戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)核心引擎，帶動周邊產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

配套方面：掌握移交道路用地2.74公頃、公園綠地與廣場用地1.6公頃、文體設(shè)施用地0.93公頃，完善片區(qū)路網(wǎng)體系，建設(shè)文創(chuàng)綜合體、地鐵口廣場、雪花總部廣場、濱水休閑公園等設(shè)施，提升片區(qū)交通承載力和文化休閑服務(wù)能力。

企業(yè)

華潤雪花：建成全球總部基地，完成全國產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整的關(guān)鍵一環(huán)，新一代啤酒工廠提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品附加值，啤酒小鎮(zhèn)、啤酒廣場、雪花博物館等提升雪花啤酒品牌影響力。

華潤置地：開發(fā)建設(shè)近60萬平方米的廠房和研發(fā)用房，高標(biāo)準(zhǔn)打造了新一代“產(chǎn)城融合”作品，完成在產(chǎn)業(yè)綜合體開發(fā)的首次嘗試，通過多元功能注入，整合銜接產(chǎn)業(yè)鏈上下游，進(jìn)一步完善了服務(wù)城市的業(yè)務(wù)鏈、價值鏈和生態(tài)鏈，補(bǔ)充了其成為行業(yè)領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運(yùn)營商重要環(huán)節(jié)。

市民

項(xiàng)目提升片區(qū)環(huán)境風(fēng)貌，提供文體設(shè)施、公園綠地、創(chuàng)新廣場、城市休閑空間等活動場所，串聯(lián)城市休閑空間要素打造片區(qū)慢行體系，為周邊居民增添一處特色文化旅游的體驗(yàn)?zāi)康牡睾腿粘Ｐ蓍e的網(wǎng)紅打卡地。建設(shè)社區(qū)配套服務(wù)用房、體育活動場地、公共充電站、變電站等公共服務(wù)設(shè)施用房2.7萬平方米，完善社區(qū)配套，提供高效便民服務(wù)。

05PART團(tuán)隊服務(wù)
團(tuán)隊從策劃、規(guī)劃到實(shí)施，提供全流程咨詢服務(wù)，引領(lǐng)各專業(yè)綜合研判，推動項(xiàng)目由構(gòu)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)

規(guī)劃階段：項(xiàng)目團(tuán)隊在銜接前期概念規(guī)劃的基礎(chǔ)上，全流程對接境外建筑事務(wù)所、產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊、交通研究團(tuán)隊、市政工程團(tuán)隊、策劃團(tuán)隊等多公司、多專業(yè)，將設(shè)計內(nèi)容納入規(guī)劃成果，形成完整的更新單元規(guī)劃成果；與政府各部門、華潤、街道居民充分協(xié)調(diào)，落實(shí)各方訴求，《寶安區(qū)新安街道雪花啤酒片區(qū)城市更新單元規(guī)劃》僅用時一年時間通過深圳市建環(huán)委審批。

實(shí)施階段：項(xiàng)目團(tuán)隊為實(shí)施方案編制提供規(guī)劃技術(shù)支撐與咨詢服務(wù)，由AEDAS完成建筑方案深化設(shè)計，確保項(xiàng)目最終建筑落地方案與規(guī)劃方案總體布局基本一致，規(guī)劃方案滿足要求且能快速實(shí)施。華潤雪花啤酒總部基地已于2021年8月開工建設(shè)，計劃2025年全面竣工并投入使用。

本文內(nèi)部分效果圖引自項(xiàng)目建筑團(tuán)隊@KSP尤根.恩格爾建筑師事務(wù)所、@Aedas凱達(dá)建筑事務(wù)所