蕾奧規(guī)劃王富海董事長(zhǎng)新書《城市更新行動(dòng)：新時(shí)代的城市建設(shè)模式》預(yù)售進(jìn)行中。第一期蕾小奧為大家分享了“圖說城市更新行動(dòng)理解”，傳遞如何正確的解讀“城市更新行動(dòng)”一詞，這一期，蕾小奧帶來的是“圖說城市更新行動(dòng)模式”，讓我們進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)城市更新行動(dòng)吧!

圖說城市更新行動(dòng)模式 

精彩共讀 第二期

中國城市正面臨兩個(gè)重要時(shí)代的切換  Urban Regeneration Action

一個(gè)是“變道”似的大切換，是從“鄉(xiāng)土中國”到“城市中國”的千古未有之變局，城市的發(fā)展模式開始決定著國家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展模式。

一個(gè)是“換擋”似的小切換，是城鎮(zhèn)化速度趨緩，城市建設(shè)從“快速建設(shè)”進(jìn)入“盤整優(yōu)化”的過渡期，城市更新是城市發(fā)展躍遷到新成長(zhǎng)軌道的重要驅(qū)動(dòng)。

圖片來源：葉耀先.城市更新的目標(biāo)、步驟和走向[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2016(6):8-12.

城市更新行動(dòng)要破除“路徑依賴”  Urban Regeneration Action

以往城市發(fā)展積累的很多風(fēng)險(xiǎn)和問題，可以從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、環(huán)境、安全等多方面加以總結(jié)，但這都是“術(shù)”層面的問題，通過思想重視，加大投入，幾乎都可以有效緩解。真正引發(fā)擔(dān)憂的則是“道”層面的問題，也就是已形成路徑依賴的城市建設(shè)發(fā)展模式怎么破？

中國快速城鎮(zhèn)化過程中的空間生產(chǎn)和資本循環(huán)（資料來源：武廷海,張城國,張能,等.中國快速城鎮(zhèn)化的資本邏輯及其走向[J].城市與區(qū)域規(guī)劃研究,2012,5(2). 略有修改）

實(shí)現(xiàn)城市財(cái)務(wù)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)

Urban Regeneration Action

在連片拆舊建新式的城市更新中，資本性投入階段的財(cái)務(wù)平衡往往決定了改造項(xiàng)目能否立項(xiàng)，但建成后運(yùn)營(yíng)階段的財(cái)務(wù)平衡卻從根本上決定著這片地區(qū)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在“時(shí)代切換”下，城市更新也正從建設(shè)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

“勁松模式”正是在這個(gè)轉(zhuǎn)變方向上的鮮活實(shí)踐。愿景集團(tuán)以3000萬元自有資金投入位于北京市朝陽區(qū)的勁松社區(qū)改造試點(diǎn)，在幾乎沒有新增容積率的情況下，準(zhǔn)備憑借社區(qū)閑置和低效用房的經(jīng)營(yíng)收入，用大概10年時(shí)間收回投資。（資源來源：愿景明德官網(wǎng)

存量空間的可持續(xù)利用

Urban Regeneration Action

要對(duì)各類資源要素進(jìn)行盤整、激活、調(diào)度及優(yōu)化利用，實(shí)現(xiàn)資源綜合價(jià)值最大化，從而建立城市應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)的可持續(xù)生長(zhǎng)機(jī)制。

城市治理的可持續(xù)發(fā)展

Urban Regeneration Action

站在城市更新行動(dòng)的角度，治理的關(guān)鍵是重建政府、企業(yè)和居民之間的良性經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，活躍、健全、升級(jí)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展，提升企業(yè)和人在城市中的獲得感和歸屬感，實(shí)現(xiàn)城市的全面發(fā)展。

在理想的城市發(fā)展模式中，政府、企業(yè)和城市居民是城市發(fā)展的主體力量，它們之間以經(jīng)濟(jì)聯(lián)系為紐帶，形成了一個(gè)完整的循環(huán)，形成了良好的城市造血機(jī)制和自我向善機(jī)制，互相促進(jìn)，支撐產(chǎn)、城、人的共同進(jìn)步。（資料來源：廣東省委政策研究室、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2009年編寫的《廣東省推進(jìn)城鎮(zhèn)化擴(kuò)大內(nèi)需研究報(bào)告》）

但并非所有城市都能在新賽道堅(jiān)持下來  Urban Regeneration Action

實(shí)事求是地說，相當(dāng)多城市在前述的財(cái)務(wù)、資源和治理等方面已經(jīng)面臨重重問題。城市更新行動(dòng)很可能成為中國城市在本輪“時(shí)代切換”下的分流點(diǎn)。

進(jìn)入存量時(shí)代后，需要綜合考慮地方城市運(yùn)營(yíng)收入和資金吸納的效率，勢(shì)必會(huì)對(duì)上一時(shí)代“唯GDP”的考量標(biāo)準(zhǔn)造成沖擊。（資料來源：各市統(tǒng)計(jì)年報(bào)和政府工作報(bào)告，均為2021年數(shù)據(jù)）

城市更新行動(dòng)關(guān)系存量時(shí)代的城市競(jìng)爭(zhēng)  Urban Regeneration Action

城市更新行動(dòng)不能簡(jiǎn)單視為存量時(shí)代版的基建拉動(dòng)GDP，而應(yīng)有針對(duì)性地激發(fā)城市核心要素的活力，多維驅(qū)動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步入正向循環(huán)。

實(shí)際上，至少有三個(gè)方面的要素應(yīng)當(dāng)引起重視，作為城市更新行動(dòng)的真正著力點(diǎn)。

城市存量競(jìng)爭(zhēng)的三要素：

存量競(jìng)爭(zhēng)下的三要素：勞動(dòng)力

Urban Regeneration Action

實(shí)施城市更新行動(dòng)應(yīng)瞄準(zhǔn)的一項(xiàng)目標(biāo)就是，在不增加城市住房成本的前提下，補(bǔ)償快速城鎮(zhèn)化階段的公共服務(wù)欠賬，降低勞動(dòng)力進(jìn)入城市并實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力再生產(chǎn)的綜合成本。

近年來國內(nèi)城市吸引人才的政策措施層出不窮，從兒童友好、老年友好再到青年友好，實(shí)質(zhì)上都指向著就業(yè)人群，尤其是知識(shí)型中青年人群。

存量競(jìng)爭(zhēng)下的三要素：消費(fèi)升級(jí)

Urban Regeneration Action

在某種意義上，城市是一組公共產(chǎn)品集合。更好的公共產(chǎn)品和服務(wù)有助于降低居民在城市的生活成本，提高城市生產(chǎn)生活的效益，并激活更強(qiáng)的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力。

要提供高質(zhì)量、可承受的城市公共產(chǎn)品和服務(wù)，既有賴于供給模式的創(chuàng)新——這自然包括通過城市建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型，提供規(guī)模更多、成本較低的公共服務(wù)設(shè)施用地和公共空間，也需要循序漸進(jìn)地推動(dòng)城市公共產(chǎn)品和服務(wù)在數(shù)量、種類、品質(zhì)上的豐富和提升?？偟膩碚f，可以概括為“必須補(bǔ)齊基礎(chǔ)性需求，持續(xù)滿足成長(zhǎng)性需求，量力解決超越性需求”。

存量競(jìng)爭(zhēng)下的三要素：創(chuàng)新

Urban Regeneration Action

除了對(duì)關(guān)鍵要素發(fā)展的支撐保障作用，為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，城市更新行動(dòng)還需以系統(tǒng)思維不斷打磨、釀造城市的整體發(fā)展環(huán)境。尤其是，需要承擔(dān)起以更好的空間服務(wù)、更低的空間成本和更高的空間效率來吸引創(chuàng)新主體的任務(wù)。

城市作為承載各類生產(chǎn)要素的容器，技術(shù)、人才、資本、文化、政治等要素在城市中高密度的集聚、碰撞，是擦出創(chuàng)新火花的必要條件。（資料來源：中規(guī)院王凱院長(zhǎng)在2020年第八屆清華同衡學(xué)術(shù)周上的主旨報(bào)告《中國城鎮(zhèn)化60%后的趨勢(shì)展望》）

密度，還是密度！

Urban Regeneration Action

回到空間。

城市更新行動(dòng)，首在完善城市空間結(jié)構(gòu)。

城市空間結(jié)構(gòu)，首在集聚和密度。

必須強(qiáng)調(diào)，我國四十年來的高速城鎮(zhèn)化過程中，城市建成區(qū)面積的瘋狂擴(kuò)張會(huì)讓城市失去了集聚效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，成為許多城市顯露出衰敗跡象和趨勢(shì)的深層原因。這自然也成為了城市更新行動(dòng)當(dāng)前要解決的最普遍和棘手的問題。此時(shí)采取精明收縮、重塑核心、造血再生的規(guī)劃策略，是讓城市能夠“起死回生”的關(guān)鍵舉措。

美國揚(yáng)斯敦在2010規(guī)劃中提出精明收縮策略，主動(dòng)承認(rèn)了揚(yáng)斯敦是個(gè)更小的城市，通過成立土地銀行集中處置空置、廢棄空間，集中力量?jī)?yōu)先解決建立綠色空間網(wǎng)絡(luò)、培育有競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)地區(qū)、打造多樣化的鄰里等緊迫問題，同時(shí)制定各類商業(yè)發(fā)展計(jì)劃推動(dòng)中心區(qū)復(fù)興。站在密度的視角，也有助于我們更好的理解，城市更新行動(dòng)為何要將完善城市空間結(jié)構(gòu)排在八大目標(biāo)任務(wù)的第一位。（資料來源：黃鶴.精明收縮:應(yīng)對(duì)城市衰退的規(guī)劃策略及其在美國的實(shí)踐[J].城市與區(qū)域規(guī)劃研究,2017,9(02):164-175.）

先求不可勝在己

Urban Regeneration Action

相較于過去的規(guī)劃手段，城市更新行動(dòng)最大的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，都在于能夠按照“近實(shí)遠(yuǎn)虛”的原則，從容不迫地推動(dòng)城市問題的改善。

即使是城市結(jié)構(gòu)這樣重大的、長(zhǎng)期性的問題，亦能夠通過不斷的城市更新行動(dòng)逐漸消解發(fā)展的不確定性，從而得到有效的解決，實(shí)現(xiàn)“從容的城市結(jié)構(gòu)，理性的規(guī)劃建設(shè)，無限的未來可能”。

因此，以模式而論，城市更新行動(dòng)是中國城市在“時(shí)代切換”下的“先求不可勝在己”。