東部高鐵新城綜合規(guī)劃和片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)實施策略研究 ——大規(guī)模存量地區(qū)的規(guī)劃與實施協(xié)調(diào)統(tǒng)籌

項目獲獎：2020年度公司總規(guī)類二等獎

項目類型：總規(guī)類

項目地址：深圳市龍崗區(qū)

設(shè)計時間：2019年4月—2020年6月

設(shè)計團隊：土地統(tǒng)籌開發(fā)研究中心、規(guī)劃二部

項目負責(zé)人：錢坤、蘭瀟

項目組成員：李柳君、葉小玲、魏良、林浩、何志強、胡洲、吳佳聰、王志

 

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項目背景

項目位于“東進”前沿、龍坪銜接腹地，緊鄰的坪山站是深圳三主四輔樞紐之一，也是東部地區(qū)唯一綜合性樞紐，但片區(qū)處于龍坪邊緣、長期單側(cè)發(fā)展，樞紐能級及區(qū)域服務(wù)職能尚未發(fā)揮，龍崗區(qū)主動謀劃、積極推動，依托綜合規(guī)劃謀站位、實施策略落實施，對現(xiàn)狀紛雜的更新、土地整備、法定圖則、城市設(shè)計等進行銜接整合，以國際最高標(biāo)準(zhǔn)進行樞紐4.0的高標(biāo)謀劃，推動坪山站上升為國家主樞紐，推動片區(qū)上升為市級戰(zhàn)略區(qū)域，推動市區(qū)共建、雙區(qū)聯(lián)動打造粵東服務(wù)中心。

規(guī)劃思路

在戰(zhàn)略發(fā)展層面，向上要定位，與國土空間規(guī)劃、樞紐片區(qū)規(guī)劃綱要對接，將功能定位、環(huán)湖用地指標(biāo)、密度分區(qū)提升、4.0版樞紐、軌道23號線北延、丹梓大道快速化方案納入其中；在開發(fā)實施層面，與法定圖則修編、更新整備專項規(guī)劃銜接，將主導(dǎo)功能、樞紐形式、城市節(jié)點、“S”型綠廊、清退要求作為剛性內(nèi)容，將公配設(shè)施、規(guī)劃道路、清退空間與方式作為彈性內(nèi)容，落實到圖則修編和二次開發(fā)項目中。

主要內(nèi)容

明確發(fā)展目標(biāo)：把握灣區(qū)東進、樞紐擴容、重大設(shè)施建設(shè)提速等戰(zhàn)略機遇，發(fā)揮“高度外向、高度集成、高度存量、高度生態(tài)”的特質(zhì)，承擔(dān)灣區(qū)戰(zhàn)略粵東極核、深圳東部樞紐門戶、存量統(tǒng)籌示范標(biāo)桿、“三生”融合品質(zhì)城區(qū)的價值使命，以站城協(xié)同發(fā)展、國際一流的復(fù)合型樞紐都市為發(fā)展目標(biāo)，打造深惠汕樞紐經(jīng)濟核心區(qū)、深圳東部中心樞紐都市門戶區(qū)、深圳都市圈未來新興產(chǎn)業(yè)集聚基地。

統(tǒng)籌功能布局：以“站城產(chǎn)圈層式發(fā)展”為核心，踐行站城協(xié)同的前沿理念，樞紐核心區(qū)北側(cè)（環(huán)湖地區(qū)）打造創(chuàng)新交流核，與樞紐南側(cè)的商業(yè)商務(wù)核錯位互補，構(gòu)建“雙核、三軸、鏈片區(qū)，一環(huán)、一帶、融山水”的空間秩序；綜合現(xiàn)狀特征和規(guī)劃目標(biāo)統(tǒng)籌功能，形成西片區(qū)以商住及公配為主，東、南、北三個片區(qū)以產(chǎn)業(yè)為主的布局，并利用高鐵樞紐優(yōu)勢強化研發(fā)總部、商務(wù)等生產(chǎn)服務(wù)功能。

東部高鐵樞紐片區(qū)功能結(jié)構(gòu)示意圖

找準(zhǔn)四大抓手：一是多維支撐強中心，通過樞紐強化、指標(biāo)釋放、設(shè)施完善、道路連通等手段提升發(fā)展能級；二是智研一體強轉(zhuǎn)化，培育特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入戰(zhàn)略平臺，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間；三是山水相融強生態(tài)，結(jié)合綠地、河流、田園綜合體打造“S型”超級公園帶；四是完善配套強服務(wù)，增加商業(yè)文化中心、區(qū)域交流中心、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、學(xué)校等生產(chǎn)生活服務(wù)設(shè)施。

科技智創(chuàng)城構(gòu)想：一中心+五片區(qū)

生態(tài)公園之城構(gòu)想

公共服務(wù)配套分布圖

強化實施方案：明確4個片區(qū)的更新、整備項目范圍和實施路徑；路網(wǎng)方面延續(xù)現(xiàn)有格局，結(jié)合二次開發(fā)項目邊界局部打通或微調(diào)線位；公配設(shè)施按照二次開發(fā)增量預(yù)留彈性，優(yōu)先保障中小學(xué)、文體設(shè)施等基礎(chǔ)需求，并捆綁至項目；綜合功能調(diào)整、拆建比、土地貢獻率及項目規(guī)模等因素，將生態(tài)清退捆綁至項目。

教育設(shè)施布局

創(chuàng)新特色

一是編制方法上：綜規(guī)+實施協(xié)同推進、雙向校核，促進多規(guī)整合。通過綜合規(guī)劃，明確目標(biāo)定位，提升發(fā)展能級，統(tǒng)籌空間布局，提高發(fā)展質(zhì)量；通過實施策略，明確產(chǎn)業(yè)收儲要求，協(xié)調(diào)公共配套設(shè)施，提出項目實施建議；將規(guī)劃策略傳導(dǎo)至國土空間規(guī)劃、片區(qū)規(guī)劃綱要及圖則修編，形成“多規(guī)合一”。

二是開發(fā)策略上：存量統(tǒng)籌、責(zé)任捆綁，探索大片區(qū)存量開發(fā)新機制。在項目之間進行規(guī)劃協(xié)同、利益平衡，整體謀劃用地布局、空間增量、設(shè)施布局，將公配設(shè)施和清退任務(wù)捆綁至具體項目，破解項目碎片化、增量分配難、設(shè)施難落實等困境。

二次開發(fā)項目分布及責(zé)任捆綁建議

三是樞紐布局上：兩翼互補、立體融合，打樞紐4.0模式范例。挖掘樞紐北門戶、串聯(lián)S公園綠谷、強化路網(wǎng)銜接，實現(xiàn)南北雙翼均衡發(fā)展；高鐵、城際、地鐵線位向北布局，車站上下垂疊，車站多進多出快速集散，在道路上方上蓋物業(yè)，耦合交通與城市功能，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)TOD綜合體。

樞紐站城一體化規(guī)劃方案

樞紐站城一體化開發(fā)剖面示意圖

四是建設(shè)時序上：整體規(guī)劃、分步實施，圍繞樞紐圈層式開發(fā)邏輯明確建設(shè)方案。優(yōu)先圍繞樞紐打造北門戶，逐步完善公共基礎(chǔ)設(shè)施、提升城市服務(wù)品質(zhì)，加快盤活產(chǎn)業(yè)空間、引入重大產(chǎn)業(yè)平臺，帶動產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級；二次開發(fā)項目按照實際情況有序推進。

片區(qū)開發(fā)實施策略

五是建設(shè)機制上：市區(qū)共建、雙區(qū)聯(lián)動，創(chuàng)建市級戰(zhàn)略區(qū)域規(guī)劃建設(shè)新模式。龍崗區(qū)通過系統(tǒng)謀劃，在空間布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、品質(zhì)提升等方面形成了發(fā)展共識；市級層面高度重視，明確了兩區(qū)聯(lián)動共建、整體統(tǒng)籌的思路，在產(chǎn)業(yè)功能、風(fēng)貌形象等方面與坪山中心差異化發(fā)展，在空間融合、設(shè)施連通等方面明確實施路徑，集兩區(qū)之力、共建一座城。

用地總體布局圖

實施效果

片區(qū)定位提升，實現(xiàn)戰(zhàn)略引領(lǐng)：歷經(jīng)一年半的積極謀劃與全面對接，綜合和實施策略獲得市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的認可和支持，達成龍坪聯(lián)動開發(fā)共識，成功助推片區(qū)上升為市級戰(zhàn)略區(qū)域。

發(fā)展共識達成，實現(xiàn)“多規(guī)合一”：以綜規(guī)為前提，市發(fā)改編制規(guī)劃建設(shè)組織方案、市規(guī)自局編制空間綱要、市軌道辦編制工程預(yù)可研，通過多次對接，將樞紐布局、空間增量、公共配套、水廠搬遷、生態(tài)清退、項目實施等規(guī)劃策略有效傳導(dǎo)至空間規(guī)劃綱要、國土空間規(guī)劃及法定圖則修編。

項目有序落地，實現(xiàn)開發(fā)統(tǒng)籌：協(xié)調(diào)管控規(guī)劃與二次開發(fā)項目的銜接關(guān)系，落實公共設(shè)施拆遷捆綁責(zé)任，明確近、中、遠期開發(fā)時序，首個實施階段項目智慧云谷大廈建設(shè)工程已啟動。

開發(fā)建設(shè)時序安排