項目類型：專項規(guī)劃
項目地址：寧波保稅東區(qū)
項目規(guī)模：1.23平方公里
開始時間：2017.10-2018.5
設(shè)計團隊：秦雨、黃楠、葉麗瓊
項目背景
寧波保稅區(qū)最初是在1992年由國務院批準設(shè)立的，經(jīng)過20多年的發(fā)展，保稅區(qū)劃分為東、西、南三個區(qū)。隨著時代變遷，保稅區(qū)發(fā)展繁榮不再，保稅東區(qū)現(xiàn)狀面臨著區(qū)位劣勢、準入功能受限、產(chǎn)業(yè)檔次不高、權(quán)屬錯綜復雜和舊區(qū)改造、空間緊缺等五大發(fā)展瓶頸。
在保稅政策優(yōu)勢減弱、經(jīng)濟下行、發(fā)展空間缺失、注冊企業(yè)不斷流失的發(fā)展背景下，保稅區(qū)管委會委托我司進行寧波保稅東區(qū)區(qū)域提升改造規(guī)劃工作，希望通過產(chǎn)業(yè)與空間的提升實現(xiàn)保稅區(qū)人氣、活力的聚集，凸顯保稅區(qū)魅力。
規(guī)劃思路
基地轉(zhuǎn)型發(fā)展的矛盾表現(xiàn)在“空間”，但根源在“區(qū)位”與“監(jiān)管”；規(guī)劃著眼于產(chǎn)業(yè)更新與空間重塑，起步于轉(zhuǎn)型目標的判斷，重點回答轉(zhuǎn)型方向如何確定、產(chǎn)業(yè)如何填充、空間如何配合、行動如何制定等四個方面的問題。
主要內(nèi)容
本項目主要從以下四個方面展開：
1.轉(zhuǎn)型方向如何確定？
從保稅要素、寧波市發(fā)展背景、港城要素、三區(qū)協(xié)作分工四個層面對保稅區(qū)轉(zhuǎn)型路徑進行分析，認為：“保稅”是基地的核心競爭力，擴大“保稅”優(yōu)勢，強化國際貿(mào)易核心地位；產(chǎn)業(yè)發(fā)展應重點關(guān)注金融科技方向，并且利用保稅區(qū)政策力度最大優(yōu)勢發(fā)展創(chuàng)新孵化產(chǎn)業(yè)，既順應北侖區(qū)發(fā)展趨勢，也符合自身產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展需求；打造城市功能中心，重點提升個性化服務功能，滿足周邊居民及青年創(chuàng)業(yè)需求；近期改造重點為應整合所有資源到東區(qū)，側(cè)重東區(qū)貿(mào)易與科技功能，西區(qū)作為東區(qū)倉儲拓展空間，南區(qū)作為下一步重點提升區(qū)域。
綜合分析背景因素和發(fā)展要素，提出保稅東區(qū)未來的轉(zhuǎn)型目標是：“一帶一路”綜試區(qū)核心區(qū)、金融科技引領(lǐng)區(qū)、寧波青年樂創(chuàng)共享平臺、保稅區(qū)創(chuàng)新中心（包括雙創(chuàng)平臺、政策創(chuàng)新、體制創(chuàng)新等內(nèi)容）。
規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系主要分為四個方面：一、鞏固提升國際貿(mào)易，包括服務貿(mào)易、跨境電商、供應鏈物流；二、重點引進金融科技，包括金融保險服務、融資服務、合作交流平臺；三、重點扶持創(chuàng)新孵化，包括數(shù)據(jù)孵化、電子信息；四、提升保稅區(qū)的個性化服務水平，包括娛樂體驗、文化創(chuàng)意、生態(tài)休閑等。
在對創(chuàng)新活力科技園區(qū)和廣場改造案例分析借鑒的基礎(chǔ)上，近期保稅東區(qū)以打造樂創(chuàng)生態(tài)城為目標，實現(xiàn)由傳統(tǒng)保稅工業(yè)區(qū)向創(chuàng)新開放活力園區(qū)的轉(zhuǎn)變。通過學習借鑒龍崗天安數(shù)碼城、坂田天安云谷等活力科技園區(qū)案例，提出了立體復合、多維鏈接、生態(tài)共享、智慧開放四大設(shè)計策略。其中，立體復合分別體現(xiàn)在空間和建筑的復合利用上，在空間上強調(diào)組團功能復合化和主題化，在建筑上強調(diào)建筑功能垂直彈性復合模式；多維鏈接主要體現(xiàn)在優(yōu)化道路系統(tǒng)上，包括優(yōu)化內(nèi)部交通，加強內(nèi)外交通聯(lián)系，構(gòu)建立體化慢行交通體系等；生態(tài)共享主要應用在對園區(qū)開放空間，如水岸、綠地等的打造上，形成立體復合共享的綠色生態(tài)系統(tǒng)；智慧開放體現(xiàn)在對建筑及街區(qū)的改造上，通過場地、立面、景觀燈的改造，形成智慧開放街區(qū)空間。
在實施流程指引方面，向國家爭取“協(xié)議開發(fā)，自主改造”等政策支持，放水養(yǎng)魚、搶占先機。我們認為：綜合改造比完全新建更出彩，關(guān)鍵是政府適度跟著市場走，也是效率最高的方式。參照《寧波市關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進土地節(jié)約集約利用的意見》，提出臨時改變建筑功能的建議；以深圳橫崗文體中心規(guī)劃調(diào)整為例，提出G1公園調(diào)整建議；參照深圳市的拆除重建地塊的改造流程，對保稅東區(qū)拆除重建提出適宜合理的建議。
在更新運營方面，建議引進專業(yè)的產(chǎn)業(yè)團隊運營介入，并且以深圳市留仙洞總部基地為例，提出“單元+小地塊”開發(fā)模式。
創(chuàng)新特色
（1）在海關(guān)特殊監(jiān)管政策下，提出保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間提升的轉(zhuǎn)型路徑
①產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面：以新經(jīng)濟為導向，重點關(guān)注國際貿(mào)易、金融科技、創(chuàng)新孵化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時完善個性化服務；以食堂、接待、保稅展銷等手段完善圍網(wǎng)內(nèi)服務配套功能，增加生產(chǎn)性服務業(yè)，為區(qū)內(nèi)企業(yè)及人才提供必要的配套服務；通過廣場設(shè)計與水岸、街道改造，增強娛樂體驗、文化創(chuàng)意與生態(tài)休閑功能。
②空間提升層面：借鑒深圳萬科云設(shè)計公社綠地復合功能經(jīng)驗，對保稅區(qū)入口廣場進行改造，采取公共服務混合綠地模式，提升門戶空間形象；結(jié)合城市水系主題，通過濱水建筑小品、創(chuàng)意廣場、景觀棧道等設(shè)施增加親水空間；通過高線公園鏈接各功能建筑，實現(xiàn)空間立體復合。
（2）提出港-產(chǎn)-城聯(lián)動發(fā)展思路，分類落實保稅區(qū)升級改造行動
①改變發(fā)展思路，由以前靠港，現(xiàn)在應更多考慮與城市關(guān)系，作為港城結(jié)合部，為城市和港口提供服務與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體，創(chuàng)造高于城市的品質(zhì)空間。
②基于保稅區(qū)外部及內(nèi)部發(fā)展條件，控制發(fā)展節(jié)奏，落實近中遠期改造方案；并從建筑升級改造、建筑立面整治、道路等基礎(chǔ)設(shè)施提升、水岸改造、高線公園等五個方面，分類引導保稅區(qū)改造行動。
（3）借鑒深圳城市更新經(jīng)驗，提出保稅區(qū)實施保障建議
①提出近期建筑功能改變政策流程及遠期拆除重建類地塊更新流程借鑒；注重與控規(guī)的互動協(xié)調(diào)，反饋控規(guī)調(diào)整建議。
②在運營方面，以深圳留仙洞總部基地為例，提出單元+小地塊開發(fā)模式，并考慮將獨立的創(chuàng)意園、眾創(chuàng)空間單元等打包給專業(yè)產(chǎn)業(yè)團隊運營，簽訂開發(fā)協(xié)議，并分期支付運營團隊相關(guān)費用的實施建議。
