深圳市福田05-05號(hào)片區(qū)[景田地區(qū)]B201-0070宗地規(guī)劃調(diào)整研究
項(xiàng)目類型：規(guī)劃咨詢與研究
項(xiàng)目地址：深圳市福田區(qū)
項(xiàng)目規(guī)模：5159平方米
起始時(shí)間：2017.03
設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：陶惠娟、趙明利、徐源、濮蕾、盧曉雯、劉振科、陳雷、張碧文
項(xiàng)目背景
B201-0070宗地位于深圳市福田區(qū)景田片區(qū)，現(xiàn)狀為停車場用地。在福田區(qū)快速發(fā)展建設(shè)的大背景下，項(xiàng)目基地仍處于未建設(shè)狀態(tài)，土地價(jià)值尚未釋放，亟需調(diào)整其功能定位以滿足片區(qū)的發(fā)展需求。
在深圳市努力建設(shè)“全球一流灣區(qū)城市”、“一帶一路”戰(zhàn)略樞紐的大背景下，地塊所在的福田區(qū)也提出了建設(shè)一流國際化中心城區(qū)和率先落實(shí)“四個(gè)全面”的首善之區(qū)，打造現(xiàn)代金融高地、專業(yè)服務(wù)高地、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高地、人文智慧高地的發(fā)展目標(biāo)。此外，根據(jù)上位規(guī)劃的要求，項(xiàng)目基地所處片區(qū)將發(fā)展成為集居住、商業(yè)、辦公為一體的綜合性功能區(qū)。結(jié)合以上規(guī)劃藍(lán)圖，本項(xiàng)目需順應(yīng)上位目標(biāo)指引，優(yōu)化空間資源配置，為項(xiàng)目基地提出明確的規(guī)劃發(fā)展思路。
規(guī)劃思路
基于項(xiàng)目基地的區(qū)位優(yōu)勢，以及良好的交通條件，對標(biāo)上位規(guī)劃對本片區(qū)的要求，依托廣深港區(qū)域性產(chǎn)業(yè)聚合發(fā)展走廊以及福田中心區(qū)的建設(shè)機(jī)遇，明確本地塊所處區(qū)域?qū)l(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)、會(huì)展和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)的功能。將本地塊打造為集居住、商業(yè)、辦公為一體的綜合性功能區(qū)。
規(guī)劃重點(diǎn)由以下四個(gè)部分組成：
（1）區(qū)域職能提升：項(xiàng)目基地處于福田區(qū)中心片區(qū)行政、商務(wù)的拓展區(qū)和香蜜湖金融與旅游休閑片區(qū)的銜接位置。應(yīng)依托原有的中心職能，聯(lián)動(dòng)香蜜湖片區(qū)，并整合周邊產(chǎn)業(yè)，形成共生互促區(qū)。在項(xiàng)目基地優(yōu)先發(fā)展商務(wù)辦公和商業(yè)為主的城市綜合功能，充分發(fā)揮區(qū)域效應(yīng)。
（2）功能品質(zhì)升級：結(jié)合片區(qū)高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)發(fā)展定位，完善商業(yè)服務(wù)職能，形成以商務(wù)辦公、公寓、酒店、醫(yī)療保健為主的城市綜合功能。
（3）土地價(jià)值提升：項(xiàng)目基地緊鄰香蜜湖更新改造重點(diǎn)片區(qū)，本次規(guī)劃將對土地功能組織、流線設(shè)計(jì)、立體空間利用做出合理化設(shè)計(jì)，促進(jìn)土地集約高效利用。
（4）城市形象優(yōu)化：結(jié)合區(qū)域定位，項(xiàng)目基地位于城市主干路紅荔路一側(cè)，應(yīng)優(yōu)化紅荔路城市發(fā)展軸的城市形象，建設(shè)具有片區(qū)標(biāo)志性的建筑與環(huán)境形象，提升區(qū)域環(huán)境品質(zhì)。
發(fā)展定位和設(shè)計(jì)理念
本次規(guī)劃將響應(yīng)福田區(qū)現(xiàn)狀生活質(zhì)量及未來發(fā)展目標(biāo)，提升福田中心區(qū)景田片區(qū)的空間品質(zhì)和生活需求，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、高新企業(yè)入駐、公共配套力度，滿足企業(yè)發(fā)展及市場需求，形成企業(yè)發(fā)展名片。因此，項(xiàng)目基地發(fā)展定位為：福田區(qū)乃至深圳市具有城市活力與魅力的集辦公、酒店、商業(yè)、配套為一體的商業(yè)綜合體，成為福田區(qū)商務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目。
根據(jù)對項(xiàng)目基地的綜合研究與目標(biāo)定位，規(guī)劃重點(diǎn)提出三個(gè)設(shè)計(jì)理念：
（1）土地集約，高效利用。土地資源緊缺容易導(dǎo)致地價(jià)上漲，進(jìn)而抬高經(jīng)營成本，造成用地功能單一和低效開發(fā)。為了避免此問題，本次規(guī)劃在保留原有酒店功能的基礎(chǔ)上，集中總部經(jīng)濟(jì)、智慧機(jī)器人研發(fā)與展示等多種產(chǎn)業(yè)，在空間上提取共性功能進(jìn)行集約化布局，同時(shí)預(yù)留大量共享空間，以備置入更多公共參與性強(qiáng)的功能，從而實(shí)現(xiàn)土地的集約與高效利用。
（2）垂直空間，縱向復(fù)合。將城市功能引向高空發(fā)展，節(jié)約地面空間，形成“低區(qū)聯(lián)系，高區(qū)對話”的空間格局。在低區(qū)裙房設(shè)置多處公共開放空間和屋頂花園，高區(qū)塔樓根據(jù)功能需要每隔數(shù)層設(shè)置一個(gè)可供2-3層共享的空中客廳，由低到高縱深發(fā)展，形成空間豐富、功能完備的“垂直城市”。同時(shí)，利用各類功能豎向疊加，使規(guī)劃區(qū)內(nèi)各功能豎向延伸，通過豎向交通完成空間的復(fù)合化利用。作為商務(wù)綜合體，規(guī)劃區(qū)將提供全面的服務(wù)功能，涵蓋了辦公研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、商業(yè)以及星級酒店等。
（3）合理布局，集約共享。因受限于企業(yè)規(guī)模，中小型企業(yè)客戶通常難以擁有齊全的配套設(shè)施，例如培訓(xùn)、會(huì)議、閱覽、食堂、會(huì)所等。在本次規(guī)劃中，將這些功能集中設(shè)置于裙房和特定樓層，并通過預(yù)約時(shí)間的形式，使所有客戶均能享受大型企業(yè)才能擁有的完備配套，從而減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高辦公品質(zhì)，提高市場競爭力。
發(fā)展定位和設(shè)計(jì)理念
（1）根據(jù)上位規(guī)劃，落實(shí)項(xiàng)目可實(shí)施性
本次規(guī)劃綜合現(xiàn)狀建設(shè)情況、上位規(guī)劃要求限制、福田區(qū)產(chǎn)業(yè)研究、規(guī)劃政策引導(dǎo)以及調(diào)整影響分析等多方面的因素，從企業(yè)發(fā)展需求角度出發(fā)，結(jié)合總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，充分論證了地塊的開發(fā)強(qiáng)度與可操作性。
（2）全面收集針對性研究數(shù)據(jù)，依據(jù)分析置入建筑功能，以滿足未來發(fā)展需求
本次規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)研究先行，綜合分析了深圳市辦公類建筑的供求情況，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型新形勢下企業(yè)總部對辦公類建筑的需求新趨勢，從實(shí)際情況出發(fā)，為企業(yè)量身打造發(fā)展空間，符合開發(fā)實(shí)施的要求。在功能配置和設(shè)計(jì)中，深入研究了總部經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈所需的復(fù)合的功能空間與配套設(shè)施，在規(guī)劃方案中加入總部經(jīng)濟(jì)所需的中試研發(fā)與創(chuàng)意設(shè)計(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所需的文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)以及滿足企業(yè)需求的商業(yè)綜合體。
（3）優(yōu)化建筑方案，增加適合項(xiàng)目基地未來發(fā)展的配套方案設(shè)計(jì)
本次規(guī)劃中不僅根據(jù)企業(yè)需求優(yōu)化了建筑功能布局，還為遠(yuǎn)期發(fā)展增配了外部與內(nèi)部慢行流線組織、車行交通組織、公共開放空間、海綿城市等方案設(shè)計(jì)，以順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃要求，打造低碳環(huán)保且滿足企業(yè)需求的商業(yè)綜合體。
