he Integrated Urban Upgrading Consulting of LUCHENG, WENZHOU
溫州市鹿城區(qū)城市升級(jí)一體化綜合咨詢(xún)

 
項(xiàng)目名稱(chēng)：溫州市鹿城區(qū)全域謀劃一體化綜合咨詢(xún)
委托單位：溫州市鹿城區(qū)規(guī)劃編研中心
項(xiàng)目地點(diǎn)：溫州市鹿城區(qū)
設(shè)計(jì)單位：深圳東方小鎮(zhèn)建設(shè)股份有限公司&深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)股份有限公司
項(xiàng)目類(lèi)型：策劃咨詢(xún)
用地面積：294.38KM2
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：宋兆娥
規(guī)劃咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)：蔣峻濤、劉澤洲、張震宇、魏良、潘小文、邵希娟、吳彧妮、向振鵬
規(guī)劃咨詢(xún)時(shí)間：2016.12~2017.08
圖紙版權(quán)：溫州市鹿城區(qū)規(guī)劃編研中心&深圳東方小鎮(zhèn)建設(shè)股份有限公司&深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)股份有限公司

全文5000字，閱讀需要12分鐘

01
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一體化咨詢(xún)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 

根據(jù)諾瑟姆曲線，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)城鎮(zhèn)化率介于30%~70%之間時(shí)，工業(yè)化處于加速發(fā)展期，超過(guò)70%，增長(zhǎng)速度趨緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站顯示，截止2016年末中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到57.35%。部分沿海發(fā)達(dá)省份的城鎮(zhèn)化率甚至已經(jīng)超過(guò)60%。意味著我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)期。而后工業(yè)化時(shí)期，城市發(fā)展的具體表現(xiàn)是由以新增城市建設(shè)用地、投資驅(qū)動(dòng)的發(fā)展方式，進(jìn)入以提升建設(shè)用地內(nèi)涵、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展方式，城市規(guī)劃也由增量規(guī)劃進(jìn)入存量規(guī)劃。北上廣深大量的城市更新就是最好的體現(xiàn)。

傳統(tǒng)的規(guī)劃思路及方法已不能完全解決存量規(guī)劃階段的城市問(wèn)題。需要更系統(tǒng)，有路徑，能落地，可運(yùn)營(yíng)的一體化解決思路，即一體化咨詢(xún)。一體化咨詢(xún)是為項(xiàng)目提供全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈條的綜合解決方案。具體包括戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)策劃、空間規(guī)劃、行動(dòng)計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)等，涉及規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等多專(zhuān)業(yè)整合。避免傳統(tǒng)規(guī)劃多層皮，無(wú)法落地實(shí)施的問(wèn)題，為企業(yè)及政府提供一攬子解決方案。
 

02
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項(xiàng)目背景

轉(zhuǎn)型升級(jí)·提升中心城區(qū)首位度·大拆大整

“十三五”階段是溫州轉(zhuǎn)型發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵階段，溫州正全力加快推進(jìn)城市、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全方位轉(zhuǎn)型。鹿城作為溫州的核心城區(qū)，能否率先謀劃，做好溫州轉(zhuǎn)型升級(jí)的排頭兵，關(guān)系到溫州“十三五”戰(zhàn)略目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。為此，市政府提出“以提升中心城區(qū)首位度為重點(diǎn)加快城市轉(zhuǎn)型，努力打造東南沿海重要中心城市”的要求。2016年10月10日，鹿城區(qū)雙嶼街道中央涂村農(nóng)房倒塌，導(dǎo)致22人不幸遇難。中央涂農(nóng)房倒塌事故拉開(kāi)了溫州市“大拆大整”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的序幕。本次“大拆大整”主要集中于“四舊”，即舊城中村、舊小區(qū)、舊工業(yè)區(qū)和舊市場(chǎng)，分批次、分時(shí)序提出不同的拆除整治措施。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，鹿城區(qū)未來(lái)通過(guò)“大拆大整”，將為城區(qū)發(fā)展騰出約20KM2的建設(shè)用地。那么“大拆大整”后如何“大建大美”是本次規(guī)劃主要考慮的問(wèn)題。

基于以上三大背景，鹿城區(qū)謀定而后動(dòng)，通過(guò)本次一體化咨詢(xún)，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，明確合理的路徑與抓手，指導(dǎo)近期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

03
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規(guī)劃思路

3.1整體評(píng)估：人·業(yè)·城

城市的發(fā)展歸根結(jié)底是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)·城·人融合互促發(fā)展。本規(guī)劃重點(diǎn)站在市區(qū)一體角度，從“人、業(yè)、城”三個(gè)方面評(píng)估當(dāng)前鹿城發(fā)展基礎(chǔ)及面臨問(wèn)題?！叭恕钡脑u(píng)估重點(diǎn)圍繞溫州市區(qū)及鹿城區(qū)人口特征、發(fā)展趨勢(shì)等方面展開(kāi)?！皹I(yè)”的評(píng)估著重從溫州市及鹿城區(qū)當(dāng)前已經(jīng)形成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展趨勢(shì)及特征展開(kāi)，同時(shí)對(duì)鹿城區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)、商務(wù)商業(yè)、文創(chuàng)園區(qū)、旅游市場(chǎng)等領(lǐng)域發(fā)展情況進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估?！俺恰钡脑u(píng)估著重圍繞整個(gè)鹿城區(qū)的潛力識(shí)別、現(xiàn)狀空間格局、交通條件、服務(wù)設(shè)施、現(xiàn)狀風(fēng)貌等方面展開(kāi)。

通過(guò)對(duì)“人、業(yè)、城”的整體評(píng)估，明確了鹿城區(qū)當(dāng)前發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與瓶頸，導(dǎo)出鹿城需要借助本輪“大拆大整”，實(shí)現(xiàn)三個(gè)優(yōu)化，三個(gè)匹配。

3.2發(fā)展目標(biāo)：時(shí)尚智都，山水美城

本輪規(guī)劃咨詢(xún)結(jié)合整體評(píng)估，明確鹿城區(qū)的目標(biāo)定位：時(shí)尚智都，山水美城。并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了五大戰(zhàn)略選擇。

3.3產(chǎn)業(yè)策劃：升級(jí)兩大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，培育四大新興產(chǎn)業(yè)

鹿城區(qū)是溫州鞋服產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)，傳統(tǒng)輕工業(yè)規(guī)模較大，但面臨利潤(rùn)低、增長(zhǎng)低、檔次低的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，鹿城區(qū)科技創(chuàng)新的投入偏低，尤其是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)的數(shù)量偏少，在高新技術(shù)發(fā)展方面較為落后，導(dǎo)致新興產(chǎn)業(yè)的比重和增加值也有所不足。因此，立足鹿城區(qū)產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展基礎(chǔ)，圍繞發(fā)展定位，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，本輪規(guī)劃提出形成“2+4”的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。即升級(jí)2大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，培育4大新興產(chǎn)業(yè)。

升級(jí)傳統(tǒng)制造業(yè)，走向時(shí)尚智造。明確本次傳統(tǒng)制造的三大升級(jí)方向，重點(diǎn)發(fā)展鞋服時(shí)尚定制制造、輕工智能裝備和新材料、文化創(chuàng)意。

升級(jí)傳統(tǒng)商貿(mào)，打造現(xiàn)代商貿(mào)。以滿(mǎn)足溫州大都市城鎮(zhèn)居民多元時(shí)尚消費(fèi)為目標(biāo)，大力發(fā)展都市商業(yè)娛樂(lè)、電商和物流等。

借力各項(xiàng)改革創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，培育發(fā)展商務(wù)金融業(yè)。借助溫州作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首個(gè)金融綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展商務(wù)金融服務(wù)業(yè)，主要業(yè)態(tài)包括金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、中介服務(wù)等，促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

依托醫(yī)養(yǎng)疊加政策優(yōu)勢(shì)，培育發(fā)展生命健康產(chǎn)業(yè)。溫州市先后分別獲批全國(guó)社會(huì)資本辦醫(yī)綜合改革試點(diǎn)城市和全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)城市。疊加的政策優(yōu)勢(shì)為鹿城發(fā)展生命健康產(chǎn)業(yè)帶來(lái)空前機(jī)遇。本規(guī)劃提出強(qiáng)化醫(yī)療健康服務(wù)，同時(shí)依托鹿城區(qū)西部?jī)?yōu)良的生態(tài)本底發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

打造溫州旅游集散地，積極發(fā)展文化旅游業(yè)。鹿城有千年的文化歷史底蘊(yùn)及豐富的文化遺產(chǎn)。2016年鹿城古城成功申報(bào)國(guó)家級(jí)歷史文化名城。規(guī)劃圍繞“構(gòu)中心、創(chuàng)品牌、樹(shù)形象”的發(fā)展思路，提出將古城“全部收儲(chǔ)，整體打造”。

依托信息服務(wù)基礎(chǔ)，大力發(fā)展新一代信息技術(shù)。本規(guī)劃提出重點(diǎn)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)+新業(yè)態(tài)、軟件和系統(tǒng)集成服務(wù)和智慧城市等新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

3.4空間優(yōu)化：以城區(qū)綜合品質(zhì)提升為目標(biāo)

空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化。本規(guī)劃作為鹿城區(qū)未來(lái)“大建大美”的頂層設(shè)計(jì)，首先對(duì)于溫州市總規(guī)層面確定的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化及細(xì)化。在原有總規(guī)確定的“雙軸雙心四片”的中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本次規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，細(xì)化總規(guī)明確的“心、片”。最終明確本次規(guī)劃“一軸一帶、三線貫通、七大平臺(tái)、引領(lǐng)升級(jí)”的空間結(jié)構(gòu)。

創(chuàng)新安置方案。為響應(yīng)國(guó)家及省市提出的“對(duì)棚改區(qū)積極推行貨幣化安置”政策，本規(guī)劃嘗試提出對(duì)新簽約的拆遷戶(hù)實(shí)行完全貨幣化安置政策。方案提出劃定六大集中的限價(jià)新型社區(qū)。通過(guò)引入大型開(kāi)發(fā)房企對(duì)限價(jià)房區(qū)實(shí)行有品質(zhì)，帶示范的開(kāi)發(fā)，吸引拆遷戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)入住。拿到拆遷款的拆遷戶(hù)可以自行解決住房問(wèn)題，也可以?xún)?yōu)先到限價(jià)商品房區(qū)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。通過(guò)限人均居住面積、限房屋交易時(shí)限等方式抑制炒房行為，保障限價(jià)房安置的順利推行。本方案明確六大新型社區(qū)的具體范圍，落實(shí)新型社區(qū)內(nèi)需要配置的公共設(shè)施及規(guī)模要求等，為下一步招商做準(zhǔn)備。

 “大拆大整”引起低租金住房的大面積減少，導(dǎo)致部分外來(lái)人口開(kāi)始外流。為應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，本方案根據(jù)鹿城產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，初步預(yù)測(cè)不同產(chǎn)業(yè)區(qū)未來(lái)的工人數(shù)量，明確各片區(qū)的預(yù)期安置規(guī)模，劃定五大產(chǎn)業(yè)配套公寓區(qū)，并通過(guò)提供高品質(zhì)的配套服務(wù)，活力的氛圍吸引高端人才入駐。

  

品質(zhì)提升。鹿城區(qū)的品質(zhì)提升著重圍繞公共設(shè)施規(guī)劃布局、旅游路線打造、風(fēng)貌營(yíng)造等方面展開(kāi)。公共設(shè)施的規(guī)劃布局思路為“市區(qū)一體，公共設(shè)施統(tǒng)籌考慮；補(bǔ)齊短板，優(yōu)化公建配置；疏聚結(jié)合，重點(diǎn)板塊高標(biāo)配套”。規(guī)劃優(yōu)先落實(shí)溫州市“十三五”確定的市級(jí)重大公共設(shè)施。針對(duì)現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施整體分布不均，配套標(biāo)準(zhǔn)不高、空間服務(wù)不均衡等問(wèn)題，規(guī)劃在原有專(zhuān)項(xiàng)的基礎(chǔ)上重新校核公共服務(wù)設(shè)施，補(bǔ)齊短板，提升各項(xiàng)服務(wù)，打造宜居之城。在等級(jí)體系上針對(duì)現(xiàn)狀基層公共服務(wù)設(shè)施缺乏的問(wèn)題，規(guī)劃提出打造“社區(qū)服務(wù)綜合體”。明確社區(qū)服務(wù)綜合體的布局原則，相關(guān)占地及配套標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)劃整合鹿城區(qū)的旅游資源，構(gòu)建了“兩軸多線”的旅游精品線路，“兩軸”為沿甌江水上體驗(yàn)軸、沿溫瑞塘河水鄉(xiāng)體驗(yàn)軸線，“多線”為軸線伸出串聯(lián)各景點(diǎn)資源的體驗(yàn)路線。

針對(duì)風(fēng)貌營(yíng)造規(guī)劃提出“以山為綱，以水為脈，重塑山水斗城風(fēng)貌”。

交通優(yōu)化。規(guī)劃提出建立與鹿城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、與城市功能布局相協(xié)調(diào)，運(yùn)輸結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完善、高效便捷和可持續(xù)發(fā)展的城市綜合交通體系。通過(guò)加強(qiáng)老城區(qū)與周邊重點(diǎn)片區(qū)的路網(wǎng)聯(lián)系；支路加密，打通道路微循環(huán)；軌道交通優(yōu)化；靜態(tài)交通優(yōu)化等手段優(yōu)化鹿城交通。

土地功能優(yōu)化。對(duì)原有的控規(guī)用地功能進(jìn)行優(yōu)化，落實(shí)本輪規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及各配套專(zhuān)項(xiàng)需求。

地下空間開(kāi)發(fā)。在當(dāng)前“大拆大整，大建大美”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)中，合理利用地下空間成為了解決土地沖突、完善城市功能的必然選擇。鹿城一直存在停車(chē)難、地下空間開(kāi)發(fā)不足等問(wèn)題。結(jié)合本輪“大拆大整”，系統(tǒng)開(kāi)發(fā)地下空間成為鹿城發(fā)展的必然選擇。
本次規(guī)劃針對(duì)居住片區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通樞紐區(qū)及其他特色用地地下空間提出不同的開(kāi)發(fā)策略及手段。

人才及營(yíng)銷(xiāo)策略。為保障本輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及城市建設(shè)能夠順利推進(jìn)，規(guī)劃提出“新白鹿引才”工程及五大營(yíng)銷(xiāo)手段?！靶掳茁挂拧惫こ虈@鹿城未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，吸引國(guó)內(nèi)外相關(guān)行業(yè)領(lǐng)軍人才、號(hào)召溫籍青年創(chuàng)新人才回歸、留下溫州地區(qū)高校創(chuàng)新人才，聚焦這三類(lèi)人才，以改善鹿城人才結(jié)構(gòu)，提升城市創(chuàng)新活力，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為目標(biāo)，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。并明確了工程的具體構(gòu)成。同時(shí)為重塑鹿城形象、擴(kuò)大城市知名度、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，本規(guī)劃提出實(shí)施五大營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)。

3.5重點(diǎn)片區(qū)城市設(shè)計(jì)

橫瀆片區(qū)是本次區(qū)里提出來(lái)重點(diǎn)打造片區(qū)。橫瀆片區(qū)原為橫瀆村，規(guī)劃面積約60ha，緊鄰溫州市行政中心，是溫州市重點(diǎn)打造的中央綠軸板塊的組成部分，目前已拆遷完畢。該片區(qū)區(qū)位價(jià)值顯著，可實(shí)現(xiàn)連片開(kāi)發(fā)，需要重點(diǎn)設(shè)計(jì)。

規(guī)劃深入分析橫瀆片區(qū)的現(xiàn)狀建設(shè)條件，明晰該片區(qū)的基地特征。對(duì)接協(xié)調(diào)上位規(guī)劃的基礎(chǔ)上，著眼差異化發(fā)展，依托自身潛力優(yōu)勢(shì)拓展和植入特色服務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)化行政中心服務(wù)功能，未來(lái)形成以文化商業(yè)、科普教育、兒童主題、教育培訓(xùn)、特色濱水商業(yè)、品質(zhì)住宅于一體的文化商業(yè)新坐標(biāo)，特色復(fù)合街區(qū)及品質(zhì)宜居家園。提出該片區(qū)的目標(biāo)愿景：溫州獨(dú)具品牌標(biāo)識(shí)的文商活力坐標(biāo)、城市中心片區(qū)的特色復(fù)合街區(qū)、綠色生態(tài)的品質(zhì)宜居家園。

為滿(mǎn)足鹿城區(qū)對(duì)該片區(qū)不同的發(fā)展訴求，本次規(guī)劃基于空間發(fā)展重點(diǎn)的不同構(gòu)建了兩個(gè)設(shè)計(jì)方案。并對(duì)兩個(gè)方案內(nèi)涵做了具體闡釋。

同時(shí)為保證規(guī)劃的順利實(shí)施，方案初步提出橫瀆片區(qū)的開(kāi)發(fā)控制計(jì)劃。

3.6行動(dòng)計(jì)劃：快起步，做安置；穩(wěn)推進(jìn)，強(qiáng)配套；謀發(fā)展，重產(chǎn)業(yè)

為保證規(guī)劃方案的落地，結(jié)合鹿城區(qū)的頂層訴求，規(guī)劃提出“快起步，做安置；穩(wěn)推進(jìn)，強(qiáng)配套；謀發(fā)展，重產(chǎn)業(yè)”的行動(dòng)思路，在每年都有住宅可銷(xiāo)售，有配套可服務(wù)，有產(chǎn)業(yè)可就業(yè)，有土地可儲(chǔ)備的大前提下，保證每年都能實(shí)現(xiàn)建成一批，啟動(dòng)一批，儲(chǔ)備一批。實(shí)現(xiàn)年年有看點(diǎn)，年年出亮點(diǎn)，三年一跨越的建設(shè)成效。最終規(guī)劃分為三個(gè)行動(dòng)階段，第一階段主題是激活與立勢(shì)，并在此階段將所有四舊范圍內(nèi)的用地收儲(chǔ)；第二階段主題是提質(zhì)與集聚；第三階段主題為強(qiáng)化與完善。

3.7財(cái)務(wù)策略：多維度、多角度下的綜合性財(cái)務(wù)測(cè)算

規(guī)劃方案的確定及落地與政府的融資決策、資金管理等策略息息相關(guān)。根據(jù)區(qū)政府的訴求，本規(guī)劃需要全程對(duì)政府的投入產(chǎn)出進(jìn)行測(cè)算，為區(qū)政府進(jìn)行決策提供支持。為保證此次財(cái)務(wù)結(jié)果的科學(xué)有效，測(cè)算之前明確三大前提條件：分析的空間范圍為鹿城主城區(qū)的四舊范圍、政府采用“先做地、后出讓”的策略、“大拆大整、大建大美”的資金實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)行。

本次財(cái)務(wù)測(cè)算以“2+4+4”的方式，從兩個(gè)角度，分四種情境，分別對(duì)四個(gè)對(duì)象進(jìn)行計(jì)算并分析。兩個(gè)角度即“市區(qū)一體”和鹿城區(qū)的角度；四種情境即根據(jù)“征地拆遷補(bǔ)償方式”及“征地拆遷推進(jìn)方式”不同組合成四種情境；四個(gè)對(duì)象是指根據(jù)后期開(kāi)發(fā)方式的不同將主城區(qū)內(nèi)分為“新型社區(qū)”、“古城改造區(qū)”、“其它功能區(qū)”、“整體”四個(gè)對(duì)象分別分析。從而模擬出29種財(cái)務(wù)解決方案供市級(jí)及區(qū)級(jí)政府決算。本論文以一種情境下財(cái)務(wù)測(cè)算分析為代表敘述。

情境Ⅰ設(shè)定的條件是“四舊均集中在近三年進(jìn)行征地拆遷”和“四舊均100%貨幣化安置”。

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總結(jié)

本次一體化綜合咨詢(xún)項(xiàng)目整合多專(zhuān)業(yè)、多團(tuán)隊(duì)，為甲方打造了“產(chǎn)業(yè)策劃—空間規(guī)劃—城市設(shè)計(jì)—行動(dòng)計(jì)劃—財(cái)務(wù)測(cè)算”一體化的解決方案。通過(guò)本次咨詢(xún)，有效地幫助鹿城在全市范圍內(nèi)積極爭(zhēng)取“大建大美”的主動(dòng)權(quán)，為區(qū)里爭(zhēng)取了更多的規(guī)劃建設(shè)及管理權(quán)力。同時(shí)有效指導(dǎo)鹿城區(qū)當(dāng)前“大拆大整”的實(shí)施計(jì)劃及進(jìn)度。本規(guī)劃提出的建設(shè)六大新型社區(qū)等措施目前已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)推動(dòng)階段。