項目類型：專項規(guī)劃
項目地址：寧波保稅東區(qū)
項目規(guī)模：1.23平方公里
開始時間：2017.10-2018.5
設(shè)計團(tuán)隊：秦雨、黃楠、葉麗瓊
項目背景
寧波保稅區(qū)最初是在1992年由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的，經(jīng)過20多年的發(fā)展，保稅區(qū)劃分為東、西、南三個區(qū)。隨著時代變遷，保稅區(qū)發(fā)展繁榮不再，保稅東區(qū)現(xiàn)狀面臨著區(qū)位劣勢、準(zhǔn)入功能受限、產(chǎn)業(yè)檔次不高、權(quán)屬錯綜復(fù)雜和舊區(qū)改造、空間緊缺等五大發(fā)展瓶頸。
在保稅政策優(yōu)勢減弱、經(jīng)濟下行、發(fā)展空間缺失、注冊企業(yè)不斷流失的發(fā)展背景下，保稅區(qū)管委會委托我司進(jìn)行寧波保稅東區(qū)區(qū)域提升改造規(guī)劃工作，希望通過產(chǎn)業(yè)與空間的提升實現(xiàn)保稅區(qū)人氣、活力的聚集，凸顯保稅區(qū)魅力。
規(guī)劃思路
基地轉(zhuǎn)型發(fā)展的矛盾表現(xiàn)在“空間”，但根源在“區(qū)位”與“監(jiān)管”；規(guī)劃著眼于產(chǎn)業(yè)更新與空間重塑，起步于轉(zhuǎn)型目標(biāo)的判斷，重點回答轉(zhuǎn)型方向如何確定、產(chǎn)業(yè)如何填充、空間如何配合、行動如何制定等四個方面的問題。
主要內(nèi)容
本項目主要從以下四個方面展開：
1.轉(zhuǎn)型方向如何確定？
從保稅要素、寧波市發(fā)展背景、港城要素、三區(qū)協(xié)作分工四個層面對保稅區(qū)轉(zhuǎn)型路徑進(jìn)行分析，認(rèn)為：“保稅”是基地的核心競爭力，擴大“保稅”優(yōu)勢，強化國際貿(mào)易核心地位；產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)重點關(guān)注金融科技方向，并且利用保稅區(qū)政策力度最大優(yōu)勢發(fā)展創(chuàng)新孵化產(chǎn)業(yè)，既順應(yīng)北侖區(qū)發(fā)展趨勢，也符合自身產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展需求；打造城市功能中心，重點提升個性化服務(wù)功能，滿足周邊居民及青年創(chuàng)業(yè)需求；近期改造重點為應(yīng)整合所有資源到東區(qū)，側(cè)重東區(qū)貿(mào)易與科技功能，西區(qū)作為東區(qū)倉儲拓展空間，南區(qū)作為下一步重點提升區(qū)域。
綜合分析背景因素和發(fā)展要素，提出保稅東區(qū)未來的轉(zhuǎn)型目標(biāo)是：“一帶一路”綜試區(qū)核心區(qū)、金融科技引領(lǐng)區(qū)、寧波青年樂創(chuàng)共享平臺、保稅區(qū)創(chuàng)新中心（包括雙創(chuàng)平臺、政策創(chuàng)新、體制創(chuàng)新等內(nèi)容）。
規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系主要分為四個方面：一、鞏固提升國際貿(mào)易，包括服務(wù)貿(mào)易、跨境電商、供應(yīng)鏈物流；二、重點引進(jìn)金融科技，包括金融保險服務(wù)、融資服務(wù)、合作交流平臺；三、重點扶持創(chuàng)新孵化，包括數(shù)據(jù)孵化、電子信息；四、提升保稅區(qū)的個性化服務(wù)水平，包括娛樂體驗、文化創(chuàng)意、生態(tài)休閑等。
在對創(chuàng)新活力科技園區(qū)和廣場改造案例分析借鑒的基礎(chǔ)上，近期保稅東區(qū)以打造樂創(chuàng)生態(tài)城為目標(biāo)，實現(xiàn)由傳統(tǒng)保稅工業(yè)區(qū)向創(chuàng)新開放活力園區(qū)的轉(zhuǎn)變。通過學(xué)習(xí)借鑒龍崗天安數(shù)碼城、坂田天安云谷等活力科技園區(qū)案例，提出了立體復(fù)合、多維鏈接、生態(tài)共享、智慧開放四大設(shè)計策略。其中，立體復(fù)合分別體現(xiàn)在空間和建筑的復(fù)合利用上，在空間上強調(diào)組團(tuán)功能復(fù)合化和主題化，在建筑上強調(diào)建筑功能垂直彈性復(fù)合模式；多維鏈接主要體現(xiàn)在優(yōu)化道路系統(tǒng)上，包括優(yōu)化內(nèi)部交通，加強內(nèi)外交通聯(lián)系，構(gòu)建立體化慢行交通體系等；生態(tài)共享主要應(yīng)用在對園區(qū)開放空間，如水岸、綠地等的打造上，形成立體復(fù)合共享的綠色生態(tài)系統(tǒng)；智慧開放體現(xiàn)在對建筑及街區(qū)的改造上，通過場地、立面、景觀燈的改造，形成智慧開放街區(qū)空間。
在實施流程指引方面，向國家爭取“協(xié)議開發(fā)，自主改造”等政策支持，放水養(yǎng)魚、搶占先機。我們認(rèn)為：綜合改造比完全新建更出彩，關(guān)鍵是政府適度跟著市場走，也是效率最高的方式。參照《寧波市關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見》，提出臨時改變建筑功能的建議；以深圳橫崗文體中心規(guī)劃調(diào)整為例，提出G1公園調(diào)整建議；參照深圳市的拆除重建地塊的改造流程，對保稅東區(qū)拆除重建提出適宜合理的建議。
在更新運營方面，建議引進(jìn)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)團(tuán)隊運營介入，并且以深圳市留仙洞總部基地為例，提出“單元+小地塊”開發(fā)模式。
創(chuàng)新特色
（1）在海關(guān)特殊監(jiān)管政策下，提出保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間提升的轉(zhuǎn)型路徑
①產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面：以新經(jīng)濟為導(dǎo)向，重點關(guān)注國際貿(mào)易、金融科技、創(chuàng)新孵化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時完善個性化服務(wù)；以食堂、接待、保稅展銷等手段完善圍網(wǎng)內(nèi)服務(wù)配套功能，增加生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，為區(qū)內(nèi)企業(yè)及人才提供必要的配套服務(wù)；通過廣場設(shè)計與水岸、街道改造，增強娛樂體驗、文化創(chuàng)意與生態(tài)休閑功能。
②空間提升層面：借鑒深圳萬科云設(shè)計公社綠地復(fù)合功能經(jīng)驗，對保稅區(qū)入口廣場進(jìn)行改造，采取公共服務(wù)混合綠地模式，提升門戶空間形象；結(jié)合城市水系主題，通過濱水建筑小品、創(chuàng)意廣場、景觀棧道等設(shè)施增加親水空間；通過高線公園鏈接各功能建筑，實現(xiàn)空間立體復(fù)合。
（2）提出港-產(chǎn)-城聯(lián)動發(fā)展思路，分類落實保稅區(qū)升級改造行動
①改變發(fā)展思路，由以前靠港，現(xiàn)在應(yīng)更多考慮與城市關(guān)系，作為港城結(jié)合部，為城市和港口提供服務(wù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體，創(chuàng)造高于城市的品質(zhì)空間。
②基于保稅區(qū)外部及內(nèi)部發(fā)展條件，控制發(fā)展節(jié)奏，落實近中遠(yuǎn)期改造方案；并從建筑升級改造、建筑立面整治、道路等基礎(chǔ)設(shè)施提升、水岸改造、高線公園等五個方面，分類引導(dǎo)保稅區(qū)改造行動。
（3）借鑒深圳城市更新經(jīng)驗，提出保稅區(qū)實施保障建議
①提出近期建筑功能改變政策流程及遠(yuǎn)期拆除重建類地塊更新流程借鑒；注重與控規(guī)的互動協(xié)調(diào)，反饋控規(guī)調(diào)整建議。
②在運營方面，以深圳留仙洞總部基地為例，提出單元+小地塊開發(fā)模式，并考慮將獨立的創(chuàng)意園、眾創(chuàng)空間單元等打包給專業(yè)產(chǎn)業(yè)團(tuán)隊運營，簽訂開發(fā)協(xié)議，并分期支付運營團(tuán)隊相關(guān)費用的實施建議。
