蘭州新區(qū)“飛地經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃
項(xiàng)目類型：控制性詳細(xì)規(guī)劃
項(xiàng)目地址：蘭州新區(qū)
用地規(guī)模：28.37平方公里
開始時(shí)間：2015年8月
設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：鄺瑞景、羅潔、陳揚(yáng)、賀中輝、馮憲靈
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項(xiàng)目背景
規(guī)劃區(qū)位于蘭州新區(qū)西北部，中川機(jī)場北側(cè)。距蘭州市區(qū)約90公里，距蘭州市中川機(jī)場約12公里。
項(xiàng)目區(qū)位示意圖
伴隨“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”戰(zhàn)略構(gòu)想的提出和《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》發(fā)布，蘭州新區(qū)迎來物流和制造業(yè)發(fā)展的利好消息。與此同時(shí)，甘肅省提出“飛地經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略，計(jì)劃充分利用蘭州新區(qū)戰(zhàn)略平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，整合全省資源，推進(jìn)各地州市在蘭州新區(qū)建設(shè)“飛地經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)園區(qū)。上位規(guī)劃《蘭州新區(qū)總體規(guī)劃（2011-2030）》（2014修改）將規(guī)劃區(qū)重新定位為“機(jī)場北飛地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)片區(qū)”，新增機(jī)場北物流園區(qū)，依托鐵路貨運(yùn)樞紐，打造服務(wù)于區(qū)域的倉儲(chǔ)物流園；近期內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)蘭州新區(qū)北站及綜保區(qū)兩個(gè)貨運(yùn)樞紐，積極申報(bào)鐵路口岸，增設(shè)國際集裝箱辦理站功能，適時(shí)開通蘭州至中亞、俄羅斯、歐洲貨運(yùn)定期班列，構(gòu)建空港功能區(qū)與陸港功能區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的小西北地區(qū)功能最強(qiáng)的綜合保稅區(qū)。
規(guī)劃思路
結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀建設(shè)條件分析和目前蘭州新區(qū)對(duì)于該片區(qū)發(fā)展的定位，規(guī)劃采取七大策略，利用現(xiàn)有資源，有效組織用地功能，使建設(shè)良性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。
規(guī)劃策略一：區(qū)域協(xié)調(diào)，優(yōu)化貨運(yùn)交通。規(guī)劃著眼于構(gòu)建高效的交通網(wǎng)絡(luò)，整體統(tǒng)籌飛地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北部綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)和東側(cè)工業(yè)組團(tuán)三個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，梳理客貨交通流線，利用伊犁河街和淮河大道建立兩條東西向貨運(yùn)通道，通過南北向干路與這兩條東西向通道連接，快速疏解貨運(yùn)交通，同時(shí)建議伊犁河街向西延伸，與景中高速相接，并增設(shè)高速公路出入口。
優(yōu)化后交通組織示意圖（兩條貨運(yùn)通道）
規(guī)劃策略二：判斷土地價(jià)值，做到有的放矢。規(guī)劃建議摒棄粗放的土地開發(fā)模式，從現(xiàn)狀土地價(jià)值本身入手，把握土地開發(fā)價(jià)值與方向。根據(jù)現(xiàn)狀土地開發(fā)特征，規(guī)劃從交通、建設(shè)、安全、服務(wù)等方面總結(jié)了影響現(xiàn)狀土地價(jià)值的八大因素，包括：現(xiàn)狀道路通車情況、距貨運(yùn)北站距離、距現(xiàn)狀村莊距離、距離秦川鎮(zhèn)距離、土地建設(shè)難度分類、土地利用總體規(guī)劃指標(biāo)、擬出讓地價(jià)和地震斷裂帶影響區(qū)。規(guī)劃通過arcgis軟件對(duì)上述因子加權(quán)評(píng)分，得出了現(xiàn)狀土地價(jià)值情況及分布示意圖，從而確定規(guī)劃區(qū)土地開發(fā)時(shí)序。
各因子權(quán)重及評(píng)價(jià)結(jié)果示意圖
啟動(dòng)區(qū)選址示意圖
規(guī)劃策略三：集聚發(fā)展，集中力量辦大事。規(guī)劃通過對(duì)即將引入產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析與篩選，確定并集中安排最優(yōu)條件的項(xiàng)目推進(jìn)，促使園區(qū)盡快形成規(guī)模。同時(shí)推薦園區(qū)內(nèi)不劃定市州園區(qū)邊界，也不劃分主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，各市州開發(fā)區(qū)域以建設(shè)用地指標(biāo)確定，前期招商引資的項(xiàng)目集中安排在啟動(dòng)區(qū)建設(shè)，當(dāng)啟動(dòng)區(qū)建成后，再轉(zhuǎn)向下一個(gè)組團(tuán)進(jìn)行建設(shè)，以此滾動(dòng)開發(fā)。原來各市州園區(qū)周邊道路、水、氣等設(shè)施繼續(xù)歸新區(qū)建設(shè)，園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金可按照具體建設(shè)項(xiàng)目的用地面積比例和開發(fā)強(qiáng)度，向所屬市州收取，由新區(qū)統(tǒng)一代建。
《蘭州新區(qū)“飛地經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見》中各部門權(quán)責(zé)劃分示意圖
可優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)示意圖
優(yōu)化后產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃
規(guī)劃策略四：以產(chǎn)為先，優(yōu)化生產(chǎn)性服務(wù)配套。園區(qū)用地主要由倉儲(chǔ)物流和工業(yè)兩類用地組成，其中：物流園區(qū)的發(fā)展思路判斷為，保障蘭州新區(qū)內(nèi)的三大樞紐實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)貨運(yùn)北站的定位及建設(shè)時(shí)序安排，飛地物流園區(qū)更適合作為甘肅省各州市貨物集散的平臺(tái)，近期以黑貨為主，遠(yuǎn)期可考慮以白貨為主，結(jié)合園區(qū)特點(diǎn)，可運(yùn)輸如鋼材、建材、農(nóng)副加工產(chǎn)品和中藥材等貨物，并努力建設(shè)為區(qū)域物流中心。規(guī)劃物流園區(qū)由貨場作業(yè)區(qū)、期貨金屬交割庫、鐵路口岸、物流倉儲(chǔ)、物流服務(wù)等功能組成，并預(yù)留彈性用地，為未來商貿(mào)功能預(yù)留發(fā)展空間。同時(shí)緯五十一路以南考慮將物流倉儲(chǔ)用地和工業(yè)加工用地進(jìn)行混合開發(fā)，以適應(yīng)園區(qū)物流和加工的發(fā)展需求，物流倉儲(chǔ)建筑面積不少于60%。規(guī)劃以物流園天山大道以東、物流園緯二路以南、物流園經(jīng)六路以西以及淮河大道以北為界，劃定示范園區(qū)范圍，總計(jì)約2平方公里。
蘭州新區(qū)三個(gè)貨運(yùn)樞紐功能定位示意圖
物流園區(qū)功能布局示意圖
根據(jù)對(duì)制造業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的需求分析，確定具體服務(wù)內(nèi)容，結(jié)合園區(qū)服務(wù)中心的布局，落實(shí)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的空間位置。
規(guī)劃策略五：以人為本，優(yōu)化生活配套布局，定制服務(wù)內(nèi)容。根據(jù)園區(qū)未來的發(fā)展目標(biāo)和用地構(gòu)成，園區(qū)的人口類型主要包括村民、產(chǎn)業(yè)工人、物流工人、行政管理人員、商業(yè)商務(wù)服務(wù)從業(yè)人員、其他服務(wù)從業(yè)人員以及就業(yè)人口帶眷家屬。通過對(duì)園區(qū)就業(yè)人口及通勤人口數(shù)量的分析，確定園區(qū)常住人口在6.44-8.13萬人之間，根據(jù)村民和帶眷人口以及單身職工兩類人群不同的居住生活需求，明確園區(qū)生活配套內(nèi)容，構(gòu)建服務(wù)中心體系，并以步行和自行車行尺度，確定服務(wù)中心分布。
不同人群配套服務(wù)需求示意圖
服務(wù)體系規(guī)劃示意圖
規(guī)劃策略六：彈性控制，更加適應(yīng)發(fā)展的不確定性。通過彈性路網(wǎng)、混合用地、彈性用地和優(yōu)化控制方法等方式，增加用地開發(fā)的彈性控制，以適應(yīng)未來空間發(fā)展的彈性需求。
彈性路網(wǎng)劃分與土地出讓示意圖
混合用地分布示意圖
規(guī)劃策略七：管理創(chuàng)新，開啟高效發(fā)展模式。規(guī)劃建議通過土地的臨時(shí)用途和縮短土地出讓年限的方式，創(chuàng)新土地管理方式，提高土地使用效率。
主要內(nèi)容
規(guī)劃區(qū)城鄉(xiāng)用地總規(guī)模為2837.09公頃，包括建設(shè)用地2139.58公頃和非建設(shè)用地697.51公頃，占比分別為75.41%和24.59%。建設(shè)用地以城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地為主，總用地面積約2049.98公頃，其中城市建設(shè)用地約2017.95公頃，村莊建設(shè)用地約32.03公頃。其他建設(shè)用地包括區(qū)域交通用地67.77公頃和特殊用地約21.83公頃。非建設(shè)用地中，水域面積為67.25公頃，農(nóng)林用地面積為630.26公頃。
規(guī)劃成果由法定文件、技術(shù)文件兩部分組成。其中法定文件包括文本和一圖三則，技術(shù)文件包括說明書、規(guī)劃圖紙和附件。
一圖三則示意圖