感謝大家能夠參與這樣一個論壇。剛才秦主任就近期的發(fā)展趨勢給大家做了一個很好的報告，我自己也覺得受益匪淺。我的角度是城市。從城市這個角度，我們往往數(shù)據(jù)相對比較少，但是看城市發(fā)展的趨勢是我們的特長。而且趨勢當中我們比較愿意按照一定的節(jié)點來進行劃分。可以說房地產(chǎn)角度告訴大家的是走勢，那么從城市的角度應(yīng)該說跟大家分享的是格局。我這個題目是趨勢鮮明。
    綜合體對于城市發(fā)展是個好東西。首先我們看到、聽到很多人都在討論城市綜合體，我這里用的是熱議、熱潮。我在之前也對這個問題作了一定的關(guān)注。我個人判斷綜合體在我們當前這個階段是一個大勢所趨。但是，如果說我們那么快就形成了一種熱潮的話，還有一些問題需要解決，這些問題不單單是我們判斷城市的宏觀發(fā)展、經(jīng)濟的具體的階段，也不是我們從企業(yè)的角度單單講市場的供求和共同問題。我說的是宏觀中介，包括我們云南信息報，也包括我們這些規(guī)劃、設(shè)計等等。我們也有很多問題需要去面對、去解決。同時從宏觀的角度怎么看，微觀的角度怎么看，政策怎么樣對大的趨勢能夠有很好的控制和把握。同時，接下來的規(guī)劃策劃以及運營都會遇到相當多的問題。今天我主要是講幾個我個人的觀點。
     首先，討論一下綜合體帶給我們城市生活的一些變化。（注：東京六本木）大家看有商業(yè)、美術(shù)館、電影館、住宅以及某個電視臺的總部，大家肯定會覺得它們是不相關(guān)的東西，但是這是一個綜合體，而且是一個劃時代的綜合體。從2003年算起它已經(jīng)建立了17年。我們之前對于城市的中心有不同的認識。我曾經(jīng)在90年代跑到歐洲，跑到日本，去看了不少城市中心區(qū)，因為當時的深圳的中心區(qū)在這方面做了很的工作。我發(fā)現(xiàn)這些中心區(qū)有一個新的趨勢就是在交通樞紐方面往往會有很大的建設(shè)。我當時用的詞是超級樞紐，往往是一個城市的中心。但是東京“六本木”是一個企業(yè)，根據(jù)他的并不優(yōu)越的條件，花了精力做出了的。所以這個綜合體實際上比那些正式中心的超級樞紐給我們更多的啟發(fā)。我們看在“六本木”這樣一個樓群里面安排了這些內(nèi)容，整體的形象，外邊的舞臺、空間、賓館以及商業(yè)，以及室外的空間，以及在它高層有一個大的室內(nèi)平臺來看空間，還有在屋頂?shù)纳厦孀髁撕芏嗟墓ぷ?。像在屋頂做了花園。同時，在它的地面也做了。非常有意思的是，它的屋頂還種了田，種了各種各樣的農(nóng)作物，并且是市民來體驗的特點。所以他的綜合體整個只能是我們根本連想都沒有想的，并且野生的各種活動也有。在幾年以前深圳建了華潤萬象城。萬象城的具體功能，小到洽談、應(yīng)宴，以及時尚、購物、飲食一些活動。深圳第一個溜冰場。另外，還可以舉辦很多的儀式。另外大堂地面所作的一系列的表演成為這個城市的一個市場的品牌。我們來看一個他的形象，這個可以說是一個非常典型的綜合體。除此之外還有辦公、住宅等等。這樣個方式出來以后頓時在深圳掀起了一個新的生活模式。可以說綜合體給我們帶來的變化是非常明顯的，在一個封閉的、連續(xù)的空間里面我可以享受這么多的活動。這個是我想講的第一個變化。所以，我們會趨之若鶩的做這些事情。綜合體帶給城市的第二個變化是城市街道。我們來看看在近30年，我們城市大發(fā)展的時候在很多城市外部都有很多很大面積的擴張，這種擴張就是所謂的新區(qū)?？傮w來講程度比較大。第二，它的分散比較平均。那么，同時城市的改造也逐步地在起來。這個時候，也就是他的改造是一個市場相對比較的狀況。造成的結(jié)果是老的在改，新的也不算太新。整個城市的格局和民房都發(fā)生了相當大的變化。中國大部分城市相對來講是比較混亂的，城市最重要的交往空間和運營空間快沒有了。第三，我們的公共空間基本上已經(jīng)走形。我們可以看中國的傳統(tǒng)城市。歐洲的傳統(tǒng)城市它的公共空間都是非常人性化的，甚至我們可以把綜合體這個概念說得再大一點的話，圍繞這樣一個空間其實也是一個城市綜合體。那么，接下來還有一個就是我們的密度失調(diào)。也就是說高密度的東西，尤其在城市的核心區(qū)本身是一件好事情，但是我們現(xiàn)在只想強調(diào)的是高層多密。還有在我們城市當中原來我們的規(guī)劃用的是一個千人指標。這個是國家的一種規(guī)范，要求我們理發(fā)店多少人要配一個等等。原來我們的規(guī)劃是按這個來控制，但是現(xiàn)在已經(jīng)失靈了。什么東西可以幫助我們解決呢？很顯然，是城市綜合體。
     綜合體有三種區(qū)位：第一種是中心型。比如巴黎的那個中心（注：拉德芳斯）。在50年代的時候巴黎要保持中心，到了70年代的時候整個運營就比較差。到了70年代之后突然又發(fā)展起來了。這種發(fā)展某種程度上被它改變了。在它這樣一個核心區(qū)給它的發(fā)展帶來了非常正面的影響。第二，是商圈型。我們可以來選擇做一定城市商圈性。這個是香港的太古廣場。雖然處在中環(huán)，但是香港的核心區(qū)是比較大的區(qū)域。這樣一種做法對中環(huán)的功能帶動是比較大的。再有就是社區(qū)型。我們可以看到重要城市在過去的發(fā)展當中，我們講究的是鋪開。但是，我們失去了什么東西呢？我們失去了街道，失去了人的尺度，所以，社區(qū)這種類型也會很好的發(fā)展起來，所以在深圳有了萬象城。我們相信萬象城一開始可以說是商圈型，但是隨著深圳結(jié)構(gòu)當中有不同的組團都需要綜合體，萬象城也會逐步進到社區(qū)這一型。一定要把住三大區(qū)位，都有發(fā)展綜合體的機會，并且我覺得三個區(qū)位都有才能給城市帶來更好的發(fā)展。
     另外城市綜合體有多種類型。在類型這一方面，我想提出來一個是綜合型，就像“六本木”那樣只要去做，就要做到最好。業(yè)態(tài)的搭配以及業(yè)態(tài)自身的定位做到最好。在我們的社區(qū)型是一種配套型，它不一定求高，但是一定要保證價格、成本控制得住，并且運營是可以滿足社區(qū)的消費需求。那么，在這樣的三種類型當中，我們可以商業(yè)的辦公、居住、旅游、會議、展覽、餐飲、文娛、工藝。當時秦主任特別提到關(guān)于稅收問題，特別是早已有地的開發(fā)商們，當再怎么做的話利潤率超過100%，要拿出60%的錢去交稅的話，還不如和政府配合起來增長公益性的項目，可以劃界一些利潤。我相信在這個方面，綜合體也是有很大的前景。在這么多的功能當中，三項以上技能組合方面，我們需要非常認真的去策劃。
     第三個方面，綜合體帶來規(guī)劃的變化。這點我又講到城市規(guī)劃問題，因為我做了很多的規(guī)劃。在比較多的地方做規(guī)劃。我相信把握住趨勢對我們的開發(fā)是很重要的。我們得看規(guī)劃將要有什么樣的變化，我對它的變化是恢復(fù)加上結(jié)構(gòu)。因為前面我們看到，一個是新區(qū)建設(shè)違背了我們城市的基本規(guī)劃。另外我們老城的更新大部分是屬于新的，沒有很好的調(diào)控，所以在兩個方面都要求我們要重新看待我們原來的城市結(jié)構(gòu)到了新的階段要不要進行架構(gòu)，并且如何去架構(gòu)。我想提出兩個觀點：一個要提倡老城市主義。我們知道美國人提出了新城市主義，我也做了一定程度的研究，我們發(fā)現(xiàn)新城市主義提出來的原則基本上都是在模仿我們傳統(tǒng)的“馬車”時代的一些特征。所以，我寧愿把城市主義的話，說成是老城市主義。所以，它重新回過頭來是基于美國現(xiàn)在的城市狀況，我們中國的新區(qū)是不環(huán)衛(wèi)的的，是不經(jīng)濟的。這里基本的特征一定要尊重人的活動尺度，而不是為人的尺度，更不是汽車的尺度。第二、我們要重新來看待城市的密度問題，過去所提出的高層密度，但是我們住了20多年我們發(fā)現(xiàn)不是很方便，交往方面也不是有很多的機會。第三、連續(xù)性的問題。那些新區(qū)我們最缺乏的是連續(xù)性，連續(xù)性的首位是商業(yè)的連續(xù)性。有人的活動的連續(xù)性，這些連續(xù)性在我們過去的那種比較簡單的建設(shè)當中已經(jīng)喪失了。我們接下來要架構(gòu)的話，重點要從這幾個角度開始。我們要組建新結(jié)構(gòu)模型。有了綜合體把它撐起來以后，我們要注重體和周邊的聯(lián)系，我們要把街道的連續(xù)性、商業(yè)的連續(xù)性結(jié)合起來。街道也是我們現(xiàn)在城市里面不太講究道路的分工，我們只講究道路的分級，這個是錯誤的。我們首先道路是有分工的，但是我們現(xiàn)在的建設(shè)把它大大的忽略的了，我們要把它結(jié)合起來。這點上來講對于新城市，我們的重點是要加強街道的連續(xù)性。在這個方面我曾經(jīng)想過，有沒有一種可能的開發(fā)模式，就是我們過去路太寬了，交通上很多不便情況。而我們現(xiàn)在越寬的路邊上是欄桿。再有對于老城區(qū)來講對綜合體構(gòu)建聚合性節(jié)點，但是我們也知道城市的發(fā)展，在過去我們排斥大型的商業(yè)進入老城區(qū)。大企業(yè)來了之后會把我們基層的商業(yè)破壞掉。但是現(xiàn)在城市在擴張，如果僅僅把這個非常有價值的街道的界面還是以一種低級的持續(xù)存在的話，我相信是不對的。像廣州就作了一定的整合，保持一定程度的比較低級的，能夠懷舊，能夠給大家一種體會一樣物品的街道。其他街道就在做商業(yè)業(yè)態(tài)。
    所以，在我們老城區(qū)，我相信在城區(qū)更新當中如果把握了綜合體。那么，老城區(qū)的提升定會更加有秩序。在它的結(jié)構(gòu)重組這個方面會有更大的風險，我們往往說起綜合體，大家會有一些認識，一個綜合體，一個大樓，這個實際上絕不僅僅如此，東京“六本木”就是若干棟大樓組合起來的。在杭州它的第一個綜合體在評審的時候我發(fā)現(xiàn)五家單位都把綜合體理解成為一棟樓，但是后面我們認識到這樣做是不對的，甚至在一系列生態(tài)要求下面都是做不成的。所以他可能是一組樓。第二，它并不要求一定要高層。在我們的老城區(qū)除去它有一定的傳統(tǒng)的話，我們其實是可以嘗試低層的密度。而且在密度上面多做一些文章。公共服務(wù)型這個角度的話，高度的建筑密度更加商業(yè)化更加形態(tài)化。
     最后是綜合體對政策的變化。如果綜合體我們把它的三個層次和多種類型能夠在城市里面比較獲得運用，形成結(jié)構(gòu)的話，無論是我們開發(fā)商、運營者和使用者都認為它方便。而且我們現(xiàn)在的住宅地產(chǎn)可能競爭過于惡性化，而且在競爭的環(huán)境越來越惡化的情況下，我們大家都進軍商業(yè)地產(chǎn)。政府、城市也應(yīng)該有這樣的需求。但是，綜合體相對來講又是周期長、占用資金大。所以，在政策上面應(yīng)該有一定的扶持。所至在這個里面我想，算是一種討論，也算是一種呼吁。首先我們在規(guī)劃上面要區(qū)分一下。我們城市更新的時候的城市規(guī)劃和我們城市擴張時候，完全不是這么一回事，怎么說呢？那么，在資產(chǎn)是政府所有的情況下，但是城市更新的話，業(yè)主已經(jīng)是多余的，甚至政府在這里面在土地的所有權(quán)這塊，它就已經(jīng)退化到了很弱的地步。但是規(guī)劃又是政府的行為，這個是不幸的，所以，意味著我們規(guī)劃的一系列的做法，都要在城市發(fā)生大的演化，這個就叫做協(xié)商式規(guī)劃。第二，我們作用得有規(guī)范。很糟糕的是最近15年以來，國家制定的很多城市規(guī)劃，在布局問題上它并不會像建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范那樣，所以我們的規(guī)范產(chǎn)生的作用，我覺得是弊大于利。在很多分析我們都要去破解它。比如說視覺方面的規(guī)范，比如說消防規(guī)范里面現(xiàn)在還使用老式的消防車，而國際上新的、先進的，或者我們國家承受得起的消防技術(shù)是可以導致一系列的變化。另外，就是其他方面，像道路都有變化的空間。如果這方面不去做變化，綜合體很多時候是作不起來的。第三個用地分類中的混合功能。我們習慣于把城市的用地分成純的。是住宅就是住宅，是幼兒園配套就是幼兒園配套。但是，現(xiàn)在城市綜合體的發(fā)展一定要打破這種純的功能分區(qū)，要多元化?？墒俏覀儸F(xiàn)在還不能支撐這種混合，不是政府說怎樣就怎樣，這種強制性的規(guī)定，我覺得毫無益處。這個我看我講的時候大家有人在想。你們?nèi)マk事的時候就會遇到這些東西，所以，我們必須要學會讓開發(fā)商，讓我們的開發(fā)者提出我想如何去混合，因為他們對市場敏感度，比我們的規(guī)劃是要敏感得多。我們的規(guī)劃師是把一些相應(yīng)的規(guī)則反映過來，能夠和政府很好的溝通。第四，搬遷補償與利益共享。綜合體尤其是城市當中的，一般設(shè)計到重建，一般有拆遷問題。昨天我們在深圳，我作為深圳的人大常委也參與并討論這個問題。在土地使用費給城市更新要安排多少問題，就城市更新政府計劃要收多少的資金。我提出反對意見，我認為在城市更新里面不需要另外去收取地價。就是我們在更新當中的一個項目，不能看成新建的一個項目那樣簡單的線條，往往更新的項目總有一個邊界，邊界之內(nèi)能不能安排一個配套，這個配套肯定是企業(yè)一起實施。我相信你自己做了一個綜合體，或者一個更新的項目，你不希望我們旁邊的街道依然還是民區(qū)擺設(shè)。那一定設(shè)計到相應(yīng)的改造，所以政府應(yīng)該拿這一塊更新所帶來的收益給周邊的改善。也就是我提出來的是讓我們在做更新項目的時候開發(fā)商和政府一起合作，把這項目的改善，作為周邊街道改善的項目。要根據(jù)你的需要做綜合體，在政府來看若干個綜合體有一定的差異性，用我們的土地使用費的這些合同的制度應(yīng)該能夠適應(yīng)這樣的周邊變化。第五，其它商業(yè)是需要扶持的。超過設(shè)置的量難道我們就不能發(fā)展嗎？有一系列的問題，所以商業(yè)的發(fā)展是需要政府在一定程度的扶持。一個是稅費的扶持，還有基礎(chǔ)設(shè)施配套等等。剛才秦主任講到，第三配套的問題。中國的配套已經(jīng)達到40%，中國的城鎮(zhèn)和達到40%的時候，我們的第三產(chǎn)業(yè)的比例比全世界平均低于二十個百分點。如果說接下來要拉動內(nèi)需，如果說要增加就業(yè)，商業(yè)發(fā)展這塊確實是接下來城市發(fā)展的問題，也是接下來城市更新當中既不能把過去商業(yè)的業(yè)態(tài)、商業(yè)的組合破壞掉反而要想辦法。綜合體我相信可以給我們帶來一種新的樂觀的方式。謝謝大家！

以上為我司董事長王富海先生在《昆明城市更新與綜合體發(fā)展論壇》上的講話內(nèi)容
文章來源：2010年07月27日的搜狐焦點網(wǎng)昆明站