2017年8月，王富海董事長應(yīng)邀參加2017（第十二屆）城市發(fā)展與規(guī)劃大會，并做題為《努力推進城鄉(xiāng)對流》的論壇報告。他認為，當前城鄉(xiāng)統(tǒng)籌有兩大難題，一是城鎮(zhèn)怎樣才能真正容得下進城農(nóng)民，二是農(nóng)民大比例進城后農(nóng)村怎樣才能與城鎮(zhèn)“等值化”。針對前者，需要國家“以城市發(fā)展為中心”，綜合性、大幅度調(diào)整相關(guān)政策。針對后者，城鄉(xiāng)對流是關(guān)鍵前提，宅基地政策是關(guān)鍵點，市場化是關(guān)鍵路徑。以下是報告的下半部分。
一、破解土地制度障礙是當前城鄉(xiāng)關(guān)系發(fā)展階段下的客觀要求
由于城市化發(fā)展進程不同，與發(fā)達國家相比，我國當前的城鄉(xiāng)關(guān)系發(fā)展大致相當于上述日韓發(fā)展階段和歐洲發(fā)展階段之間的狀態(tài)——農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移依然是人口城市化發(fā)展的主流方向，推動鄉(xiāng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展是當前城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的主要內(nèi)容，但與此同時，“逆城市化”的苗頭已經(jīng)在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達和城市化水平較高地區(qū)出現(xiàn)。
這一發(fā)展階段特征導(dǎo)致如下問題：
一是僅強調(diào)農(nóng)村物質(zhì)空間建設(shè)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是效率低下的。目前我國的人口城鎮(zhèn)化仍處于高速發(fā)展區(qū)間，仍有大量的農(nóng)村人口將向城市轉(zhuǎn)移。因此，導(dǎo)致農(nóng)村凋敝的根本原因是城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，是農(nóng)業(yè)文明向現(xiàn)代城市文明演進的必然結(jié)果。當前比較強調(diào)的以物質(zhì)空間建設(shè)和環(huán)境整治為主的新農(nóng)村建設(shè)，對于農(nóng)村發(fā)展環(huán)境的改善有顯著效果，但從城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)融合的角度看，效率卻是較低的。當前農(nóng)村發(fā)展更迫切需要的是生產(chǎn)方式、文化價值等能與當前的城市化發(fā)展趨勢和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需求相匹配。而最大的難點，又是城鄉(xiāng)二元的土地制度障礙。
二是已現(xiàn)苗頭的逆城市化現(xiàn)象需要引起正面的關(guān)注。逆城市化是城市發(fā)展的規(guī)律，城市化進程到了一定程度，城市化與逆城市化就會同時出現(xiàn)。不同的人群有不同的需求，逆城市化也反映了一部分人的需求。比如隨著城市中產(chǎn)階級的興起，他們有更多的休閑需求，對更好的生態(tài)環(huán)境的需求，也有逃離城市喧鬧的需求等，并非只是低收入人群因為高生活成本而離開城市。
三是中國的逆城市化現(xiàn)象有制度因素。中國的城市與農(nóng)村土地制度不同，農(nóng)村土地制度改革的前景是驅(qū)動逆城市化現(xiàn)象的原因之一。比如拿到農(nóng)村戶籍后，可以擁有農(nóng)村土地、林地的承包權(quán)（如果是長期承包，相當于變相擁有產(chǎn)權(quán)）。農(nóng)村宅基地也存在制度改革的前景，如果未來宅基地產(chǎn)權(quán)制度改革取得突破，宅基地能夠上市進行產(chǎn)權(quán)交易，將會賦予農(nóng)村居民一筆可觀的財產(chǎn)性收入，還能夠刺激數(shù)量可觀的城市資本下鄉(xiāng)。國內(nèi)目前數(shù)量極為可觀的小產(chǎn)權(quán)房，就是城鄉(xiāng)土地制度落差的畸形結(jié)果。
二、破解城鄉(xiāng)土地制度性障礙是國家全面深化改革的大勢所趨
2015 年中國提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，政策重點在消化過剩的產(chǎn)能、發(fā)展服務(wù)業(yè)，和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革方面。其中土地改革是一系列改革舉措中最能體現(xiàn)政策導(dǎo)向的改革。改革趨勢志在打破以往城鄉(xiāng)二元的土地制度，但當前核心目的也與國外發(fā)達國家在相應(yīng)階段的土地改革目標相同——提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率和農(nóng)民非農(nóng)業(yè)收入（財產(chǎn)性收入），以促進農(nóng)業(yè)人口的平穩(wěn)有序市民化——發(fā)展階段決定了當前農(nóng)村土地改革只能走到了一個比較粗淺的階段：在土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)“三權(quán)”中，宅基地使用權(quán)改革最難；在宅基地確權(quán)、宅基地有償退出補助、宅基地流轉(zhuǎn)三個方面，宅基地流轉(zhuǎn)的改革進展最為有限。根據(jù)十八大三中全會精神，進城落戶農(nóng)民是否有償退出“三權(quán)”，應(yīng)在尊重農(nóng)民意愿前提下開展試點，現(xiàn)階段，不得以“三權(quán)”退出作為農(nóng)民進城落戶的條件。
三、破解城鄉(xiāng)交流的土地制度障礙勢在必行
綜合前述觀點，我認為：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是一個自然的發(fā)展過程，其目標是城鄉(xiāng)的一體化發(fā)展，其前提是城鄉(xiāng)要素的自由流動。鑒于國情和歷史原因，曾經(jīng)城鄉(xiāng)二元對立的經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)及其產(chǎn)生的一系列制度性障礙是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的最大制約因素，所幸隨著城鄉(xiāng)關(guān)系的向前發(fā)展，舊的制度性障礙正在逐漸消解，城鄉(xiāng)二元的土地制度是最后也是最大的發(fā)展障礙。
城鄉(xiāng)二元的土地制度對我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的阻礙作用不僅僅表現(xiàn)在增加了其他發(fā)展要素的流動成本，更體現(xiàn)在由于城鄉(xiāng)土地制度的不同，使得城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)不得不在城與鄉(xiāng)兩個不同的平臺上展開。平臺（市場）的不統(tǒng)一更甚于要素的難以流通。
因此，盡管當前農(nóng)村土地制度改革（尤其是宅基地制度改革）牽涉廣、難度大、風險高，但仍是箭在弦上、不得不發(fā)，我們必須以此為突破口，進一步推動城鄉(xiāng)交流。
四、努力推進城鄉(xiāng)對流破局
我們應(yīng)站在城市科學(xué)的高度，著眼于農(nóng)村土地制度改革，發(fā)出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的聲音：
1）探索城鄉(xiāng)參與的土地開發(fā)模式。打破傳統(tǒng)的征地慣性思維，把城鄉(xiāng)空間當作一個整體統(tǒng)一部署。逐步減少城市特權(quán)、縮小征地范圍，將空間生產(chǎn)和經(jīng)濟建設(shè)的主動權(quán)賦予農(nóng)村，因勢利導(dǎo)地使城市周邊的鄉(xiāng)村自發(fā)轉(zhuǎn)化為城市，而不是拆除重建。
2）探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。以確權(quán)為基礎(chǔ)，逐步建立宅基地與上載房屋分開估價的估價制度，妥善解決歷史遺留問題，開展相關(guān)試點，允許建設(shè)用地指標和宅基地指標在城與鄉(xiāng)之間的流通，以滿足人口流動和集約用地的要求，同時通過規(guī)劃引導(dǎo)和完善配套提高土地收益。
3）建立城鄉(xiāng)空間稅收調(diào)節(jié)機制。在建立以社會為主體的土地開發(fā)模式、擴大農(nóng)村土地使用權(quán)利的基礎(chǔ)上，針對土地開發(fā)、房地產(chǎn)買賣建立城鄉(xiāng)公平、統(tǒng)一的稅收條件節(jié)制，將農(nóng)村土地開發(fā)、農(nóng)村商業(yè)性房屋買賣也納入到統(tǒng)一的稅收管理體系，逐步建立覆蓋城鄉(xiāng)的財產(chǎn)稅制度。
4）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)住房保障體系。住房保障意味著住宅可承受性、經(jīng)濟性和適用性的增加，并不等價于政府建房比例的提高。應(yīng)當考慮將擴大城市保障性住房供給與轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)空間土地開發(fā)模式相結(jié)合，允許農(nóng)村廉租房建設(shè)、允許低收入階層租用農(nóng)村住宅，通過多元化、社會化的方式實現(xiàn)保障性住房的空間供給。